Versicherungsschäden: Abwicklung durch den Verwalter (FAQs)

Eine generelle oder gesetzliche Definition existiert nicht. Insofern bestehen unterschiedliche Auffassungen hierzu. Jedenfalls gehören dazu folgende Punkte:

  • Schadensfeststellung,
  • sofortige Schadensmeldung an den Versicherer,
  • bei Abhandenkommen versicherter Sachen, zusätzlich die sofortige Anzeige bei der Polizei,
  • bei Umweltschäden Alarmierung der zuständigen Behörde,
  • Angabe aller regulierungsrelevanter Tatsachen auf dem von dem Versicherer vorgelegten Schadensformular
  • Hilfestellung bei der Schadensfeststellung durch den Versicherer sowie die Einleitung dringlicher Sofortmaßnahmen zur Schadensminderung
  • Abrechnung mit dem Versicherer durch Vorlage von Schadensnachweisen (z. B. Kostenvoranschläge, Schadensgutachten, Reparaturkostenrechnung),
  • bei unklarem Regulierungsanspruch auch das Aushandeln einer Regulierungs-/Abfindungsvereinbarung.

Keineswegs unstreitig aber zum Teil ebenfalls verstanden wird unter Abwicklung:

  • die Erteilung von Reparaturaufträgen,
  • erforderliche Hilfestellung bei Reparaturarbeiten,
  • Überwachung der Reparaturarbeiten,
  • Abrechnung mit dem Handwerker.

2 Worauf muss der Verwalter bei der Abwicklung achten?

Bereits die unstreitig zur Abwicklung gehörenden Punkte sind umfangreich. Wird auch die Vergabe und Überwachung von Reparaturen hinzugezählt, ergibt sich ein erhöhter Verwaltungsaufwand, der ohne gesondert zu vereinbarende Vergütung nicht zu leisten ist.

Weiter muss der Verwalter beachten, dass sich hierdurch ein erhebliches Haftungsrisiko ergibt. Falsche Angaben in der Schadensanzeige, Verstöße gegen die Schadensminderungspflicht oder eine zögerliche Abwicklung können dazu führen, dass der Versicherer wegen Obliegenheitsverletzung leistungsfrei wird und Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter anmelden.

Soweit der Verwalter im Übrigen freiwillig die Abwicklung von Versicherungsschäden übernimmt, besteht die Gefahr, dass er bestehende Kompetenzen überschreitet und in das Sondereigentum des einzelnen Eigentümers eingreift.

3 Wozu ist der Verwalter bei der Abwicklung berechtigt bzw. verpflichtet:

  1. Den Schaden im Gemeinschaftseigentum festzustellen.
  2. Den Schaden an die Versicherung zu melden bzw. bei Verlust eine Diebstahlsmeldung bei der Polizei bzw. bei Umweltschäden eine Meldung an die Umweltbehörde abzugeben.
  3. Schadensminderungsmaßnahmen einzuleiten.
  4. Die für die Regulierung erforderlichen Tatsachen dem Versicherer mitzuteilen, soweit sie dem Verwalter vollständig bekannt sind.
  5. Handwerker mit der Beseitigung kleinerer Schäden im Gemeinschaftseigentum zu beauftragen und die hierbei entstehenden Kosten mit der Versicherung abzurechnen.
  6. Bei Regulierungszusage des Versicherers und bei unabdingbarem Reparaturbedürfnis zur Abwicklung auch größerer Schäden.

Im Übrigen muss der Verwalter die Gemeinschaft über die erforderlichen Maßnahmen unterrichten und die für die Beseitigung des Schadens erforderlichen Beschlüsse herbeiführen (BayObLG, Beschluss v. 3.4.1996, 2Z BR 5/96).

Darüber hinausgehende Rechte und Pflichten des Verwalters könnten sich nur aus gesonderten Regelungen in der Teilungserklärung bzw. dem Verwaltervertrag ergeben.

4 Besteht eine Verpflichtung zur Abwicklung von Schäden im Sondereigentum

Die Regelung des Wohnungseigentumsgesetzes betreffen nur Maßnahmen der Verwaltung im gemeinschaftlichen Eigentum. Die Verwaltung des Sondereigentums inkl. seiner Instandhaltung obliegt dem Wohnungseigentümer oder seinem Nutzer (§ 14 Nr. 1 und 2 WEG).

Eine gesonderte Pflicht des Verwalters ergibt sich auch nicht aus der sogenannten "Versicherung für fremde Rechnung" (§ 43 ff. VVG), wonach der Versicherungsnehmer nicht zwingend auch der Versicherte sein muss. Richtig ist zwar, dass die im Versicherungsvertrag bezeichneten Gebäude nicht nach Gemeinschafts- und Sondereigentum differenziert werden, sodass stets auch das Sondereigentum mitversichert ist. Der einzelne Sondereigentümer kann danach mit der erforderlichen Zustimmung des Versicherungsnehmers eigenständig als Versicherter Ansprüche gegenüber dem Versicherer anmelden. Das Zustimmungserfordernis bezieht sich allerdings auf die teilrechtsfähige Eigentümergemeinschaft nicht aber auf den Verwalter. Dieser kann lediglich aufgrund eines Beschlusses oder bei bestehender Vollmacht für die Gemeinschaft tätig werden.

5 Was ist eine Annexkompetenz?

Nach § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG ergibt sich eine Verpflichtung zur Versicherung des Wohnungseigentums, woraus zum Teil als Annex eine Verpflichtung des Verwalters hergeleitet wird, auch alle Schäden im Sondereigentum abzuwickeln. Versicherungsrechtlich ist es sicher erforderlich, bei der Gebäudeversicherung das Gebäude insgesamt sowohl Gemeinschaft- als auch Sondereigentum zu versichern. Keineswegs ergibt sich hieraus jedoch eine weitreichende "Annexkompetenz" zur Abwicklung von Schäden im Sondereigentum. Ebenfalls ergibt sich keine Berechtigung oder Verpflichtung, bei der Schadensabwicklung im Sondereigentum Kosten aus gemeinschaftlichen Geldern zu übernehmen.

Vielmehr ist der Verwalter lediglich verpflichtet, den...

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