Versicherung des Wohnungsei... / 6 Problem der Teilrechtsfähigkeit

Durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH, Beschluss v. 2.6.2005, NJW 2005 S. 2061) tritt im Bereich der Versicherung des Wohnungseigentums ein Problem auf. Nach der BGH-Entscheidung ist nunmehr neben die einzelnen Wohnungseigentümer als (weiteres) Rechtssubjekt der rechtskräftige Verband getreten. Für diesen ist der Verwalter das Vertretungsorgan.

Unstreitig ist, dass zwei Vermögenskreise existieren, wobei es sich einmal um das Verwaltungsvermögen des Verbands handelt und zum anderen um das Vermögen der Wohnungseigentümer. Zum Letzten gehört unstreitig das Grundstück, sodass grundstücksbezogene Ansprüche daher von oder gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden müssen.

Das Verhältnis zwischen Versicherungsnehmer und Grundstückseigentümer ist somit eigentlich nicht mehr auf zwei Personen beschränkt.

Vertragspartner und Versicherungsnehmer ist der Verband. Bei dem Abschluss der Versicherung handelt der Verband, vertreten durch seinen Verwalter. Es handelt sich bei dem Abschluss von Versicherungen um Angelegenheiten der Verwaltung und damit um die Teilnahme des Verbands am Rechtsverkehr mit Dritten. Würde der Versicherungsfall eintreten, wäre die Versicherungssumme auch an den Verband zu zahlen.

Hierdurch kann ein Dritter, der dingliche Rechte an dem Grundstück geltend macht, in erhebliche Schwierigkeiten geraten.

Für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum mit einer Hypothek oder Grundschuld belastet hat, kann sich dieser Gläubiger nur an das Grundstück halten und ist gerade nicht befugt, auf das Verwaltungsvermögen des Verbands zuzugreifen. Der Schuldner des Realgläubigers ist damit der einzelne Wohnungseigentümer und nicht der Verband.

Angenommen, das Wohnungseigentum, welches mit einer Hypothek belastet ist, wird durch einen Brand zerstört. Der Hypothekengläubiger – in vielen Fällen die finanzierende Bank – kann sich an den einzelnen Wohnungseigentümer für den Fall wenden, dass er nunmehr den Zahlungen auf den gewährten Kredit nicht mehr nachkommt. Grundsätzlich würde der Brand und damit der Wertverlust des Wohnungseigentümers dem Gläubiger keine Sorgen bereiten, denn bei einer entsprechenden Versicherung tritt an die Stelle des eigentlichen Wohnungseigentums die Versicherungssumme, auf die der Gläubiger dann zugreifen kann.

Problematisch wird es aber, wenn die Auszahlung der Versicherungssumme nicht an den einzelnen Wohnungseigentümer erfolgt, sondern dem Verband ausgezahlt wird und damit auch in das Vermögen des Verbands fließt, auf das der einzelne Wohnungseigentümer bereits keinen unmittelbaren Zugriff hat. In diesem Fall kann der Gläubiger des einzelnen Wohnungseigentümers keine Entschädigung durch die Zahlung der Versicherung erwarten.

Es fällt somit die Person, die im Versicherungsfall die Versicherungssumme erhalten würde – der Verband –, nicht mit der Person zusammen, die von dem Gläubiger in Anspruch genommen werden könnte – der einzelne Wohnungseigentümer als Grundstückseigentümer.

Bei den "Altfällen", dass heißt für die Fälle, bei denen der Versicherungsvertrag zu einem Zeitpunkt abgeschlossen wurde, der vor der Erkenntnis über die Teilrechtsfähigkeit liegt, kann man gegebenenfalls auf den damaligen Rechtsbindungswillen abstellen. Obwohl der BGH die Teilrechtsfähigkeit des Verbands nicht "erfunden" hat, sondern vielmehr einen schon vorher existierenden Rechtszustand festgestellt hat, wird maßgeblich sein, mit wem die Versicherung zu dem damaligen Zeitpunkt den Vertrag abschließen wollte. Dies werden sicherlich die Wohnungseigentümer gewesen sein.

Fraglich ist aber, ob hieraus folgt, dass nunmehr im Versicherungsfall die Summe an die Wohnungseigentümer erstattet werden würde. Denn nur dann könnten die Realgläubiger hierauf zugreifen.

Wie diese Problematik in der Praxis gelöst wird, bleibt abzuwarten. Es kann dann zu einer Entscheidung kommen, wenn die Zahlung der Versicherungssumme an einen Gläubiger auf Verweis der unterschiedlichen Vermögenskreise verweigert wird.

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