Verpflichtung zur Jahresabrechnungserstellung ist als unvertretbare Handlung zu vollstrecken
  
Begriff

Die Verurteilung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Erstellung einer Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG für Kalenderjahre, in denen er die Verwaltung geführt hat, ist als Verurteilung zur Vornahme einer nicht vertretbaren Handlung gemäß § 888 Abs. 1 Satz 1 ZPO durch Androhung von Zwangsmitteln und nicht als Verurteilung zur Vornahme einer vertretbaren Handlung gemäß § 887 Abs. 1 ZPO im Wege der Ersatzvornahme zu vollstrecken. Die Verurteilung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Erstellung eines Wirtschaftsplans für ein Kalenderjahr nach § 28 Abs. 1 WEG ist nicht zu vollstrecken, wenn dieses Kalenderjahr zum Zeitpunkt der Zwangsvollstreckung abgelaufen ist (BGH, Beschluss v. 23.6.2016, I ZB 5/16).

Verwalter kommt seiner Verpflichtung zur Erstellung von Jahresabrechnungen nicht nach

Der Verwalter war Ende des Jahres 2014 aus dem Verwalteramt ausgeschieden. Im November 2014 wurde er verurteilt, für die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Kalenderjahre 2011, 2012 und 2013 jeweils eine Jahresabrechnung und für das Kalenderjahr 2014 einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Freiwillig kam der Verwalter dieser Verpflichtung nicht nach, weshalb gegen ihn die Zwangsvollstreckung eingeleitet wurde. Die Zwangsvollstreckung wurde gemäß § 887 ZPO als sog. vertretbare Handlung beantragt. Konkret sollte eine von der Gemeinschaft zu beauftragende Hausverwaltung die Verpflichtungen des Verwalters gegen entsprechende Vorschusszahlung seitens des Verwalters erbringen – nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) aber der falsche Weg.

Verurteilung zur Vornahme einer nicht vertretbaren Handlung

Die Verurteilung des Verwalters zur Erstellung einer Jahresabrechnung für Kalenderjahre, in denen er die Verwaltung geführt hat, ist als Verurteilung zur Vornahme einer nicht vertretbaren Handlung gemäß § 888 Abs. 1 Satz 1 ZPO durch Androhung von Zwangsmitteln und nicht als Verurteilung zur Vornahme einer vertretbaren Handlung gemäß § 887 Abs. 1 ZPO im Wege der Ersatzvornahme zu vollstrecken.

Nichtvertretbare Handlung

Ein Titel – also insbesondere ein Urteil – hat eine nicht vertretbare Handlung zum Inhalt, wenn der zu vollstreckende Anspruch zu einer Handlung verpflichtet, die nicht durch einen Dritten vorgenommen werden kann, sondern ausschließlich vom Willen des Schuldners abhängig ist. Von einer nicht vertretbaren Handlung ist auch auszugehen, wenn ein Dritter Teile der Handlung vornehmen könnte.

Verpflichtung kann nur vom Verwalter und nicht von Dritten erfüllt werden

Hat der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Jahresabrechnung für Kalenderjahre aufzustellen, in denen er selbst die Verwaltung geführt hat, ist seine Verpflichtung nicht auf die Auswertung der Belege beschränkt. Vielmehr hat er darüber hinaus für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Belege einzustehen. Diese Verpflichtung kann nur vom Verwalter und nicht von Dritten erfüllt werden. Die Jahresabrechnung unterscheidet sich insoweit nicht von der Betriebskostenabrechnung eines Vermieters, die ebenfalls verbindliche Erklärungen aufgrund seiner besonderen Kenntnisse voraussetzt. Die Verurteilung eines Vermieters zur Erteilung einer Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs deshalb als Verurteilung zu einer nicht vertretbaren Handlung zu vollstrecken.

Anspruch auf Erstellung eines Wirtschaftsplans für ein Kalenderjahr erlischt mit Ablauf des Kalenderjahres

Die Verurteilung des Verwalters zur Erstellung eines Wirtschaftsplans für ein Kalenderjahr nach § 28 Abs. 1 WEG ist nicht zu vollstrecken, wenn dieses Kalenderjahr zum Zeitpunkt der Zwangsvollstreckung abgelaufen ist. Der Anspruch auf Erstellung eines Wirtschaftsplans für ein Kalenderjahr erlischt mit dem Ablauf dieses Kalenderjahrs. Mit dem Ablauf des Kalenderjahrs endet die Pflicht zur Aufstellung eines Wirtschaftsplans und entsteht die Pflicht zur Aufstellung einer Jahresabrechnung. Der titulierte Anspruch auf Erstellung eines Wirtschaftsplans für das Kalenderjahr 2014 war danach bereits erloschen, als die Wohnungseigentümer ihren Antrag auf Zwangsvollstreckung gestellt hatten.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Nach bislang herrschender Meinung war der titulierte Anspruch auf Erstellung von Jahresabrechnungen gegen den Verwalter nach der Bestimmung des § 887 ZPO als vertretbare Handlung zu vollstrecken. Hauptargument: In der Praxis würden vielfach die Nachfolgeverwalter mit der Erstellung noch ausstehender Jahresabrechnungen beauftragt. Nunmehr ist die Verpflichtung nach § 888 ZPO zu vollstrecken. Nicht ein Dritter kann daher gegen Kostenvorschuss mit der Erstellung der Abrechnungen beauftragt werden, der (Vor)Verwalter selbst bleibt weiterhin in der Pflicht.

Grundsätzlich aber gilt es überhaupt den langwierigen Weg einer Verurteilung des Verwalters zur Abrechnungserstellung mit anschließend dann noch ggf. erforderlicher Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Der Verwalter sollte unter Fristsetzung zur Abrechnungserstellung aufgeforder...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge