Vermüllte Mietwohnung – Messi als Mieter? Das können Sie tun

Den Mieter einer Wohnung trifft die allgemeine Obhutspflicht, die Mietsache pfleglich zu behandeln und Schäden zu vermeiden. Diese Obhutspflicht ist eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag. Hierzu gehört es auch, den Hausmüll, insbesondere Speisereste und verdorbene Lebensmittel, zu entsorgen. Nun kommt es bei älteren oder psychisch kranken Mietern durchaus vor, dass der Hausmüll in den gemieteten Räumen gehortet wird. Folge hiervon ist, dass Ungeziefer angezogen wird und im Lauf der Zeit unangenehme Gerüche in das Treppenhaus gelangen. Der Vermieter soll dann auf Wunsch der anderen Hausbewohner Abhilfe schaffen, wozu er aufgrund seiner Fürsorgepflicht auch gehalten ist. Eine ähnliche Problematik stellt sich, wenn der Mieter über längere Zeit sein Haustier nicht ausführt oder ausführen lässt oder wenn er an Inkontinenz leidet. Was ist zu tun?

1 Den Problemmieter abmahnen

Der Vermieter ist zunächst verpflichtet, gegenüber seinem "Problemmieter" eine Abmahnung auszusprechen (BGH, Urteil v. 23.6.2005, IX 419/00, WuM 2005 S. 597). Hierzu muss er den Mieter auffordern, sein vertragswidriges Verhalten künftig zu unterlassen. Ferner sollte er den Mieter darauf hinweisen, den Müll aus der Wohnung zu entfernen, wozu er am besten eine bestimmte Frist setzt.

Wichtig

Nur ausnahmsweise kann Abmahnung entfallen

Die Abmahnung ist nur ausnahmsweise nicht erforderlich, nämlich dann, wenn die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 Satz 2 BGB). Diese Voraussetzungen dürften eher selten vorliegen, sodass die Abmahnung stets dringend zu empfehlen ist.

2 Bei Gericht ein Betreuungsverfahren anregen

Der Vermieter hat die Möglichkeit, in bestimmten Fällen beim zuständigen Betreuungsgericht die Aufnahme eines Betreuungsverfahrens anzuregen. Hierzu muss der Sachverhalt geschildert werden.

Praxis-Tipp

Notwendigkeit für Betreuung genau erklären

Wollen Sie, dass ein Betreuungsverfahren eingeleitet wird, schildern Sie dem Vormundschaftsgericht dazu den konkreten Sachverhalt. Beispielsweise was der Mieter sammelt, wie der Wohnungszustand ist, die familiären Verhältnisse und die Beobachtungen und Beschwerden von Mitmietern.

Dieser Schritt sollte allerdings nur dann eingeleitet werden, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür sprechen, dass der Mieter nicht mehr in der Lage ist, sich um seine Angelegenheiten selbst zu kümmern (siehe auch "Betreuung (Miete)", CD-ROM HI 1473836).

Achtung

Geschäftsfähigkeit des Mieters beachten

Die Kündigung gegenüber dem geschäftsunfähigen Mieter muss dem Betreuer direkt erklärt werden.

Grundsätzlich gilt aber, der Betreute bleibt geschäftsfähig und kann weiterhin Rechtsgeschäfte tätigen.

Wichtig

Besondere Sorgfaltspflicht bei Zwangsverwaltung

Der Zwangsverwalter einer Wohnung genügt, wenn eine anfängliche Abmahnung keinen Erfolg bringt, seiner Schutzpflicht nur, wenn er bei gewissem Verdacht die Verwahrlosungsgefahr für das verwaltete Eigentum unverzüglich aufklärt. Gegebenenfalls sind auch Maßnahmen des einstweiligen Rechtsschutzes nach §§ 535 BGB, 940 ZPO einzuleiten. Bei Verdacht auf eine psychische Erkrankung ist er gehalten, die Unterbringung des Mieters anzuregen und erforderlichenfalls nach Kündigung Räumungsklage zu erheben (BGH, a. a. O.). Anderenfalls trifft ihn die Beweislast, dass der bei Aufhebung der Zwangsverwaltung bestehende Verwahrlosungsschaden nicht auf seiner Untätigkeit beruht (BGH, a. a. O.).

3 So stehen die Chancen auf eine Kündigung

Grundsätzlich kann der Vermieter dem Mieter der verwahrlosten Wohnung kündigen. Die hierzu veröffentlichten Entscheidungen zeigen allerdings, dass gerade fristlose Kündigungen nicht einfach durchzusetzen sind.

Praxis-Beispiel

Pflegebedürftiger betreuter Mieter

So rechtfertigen Gerüche aus der Wohnung eines mehrmals täglich pflegebedürftigen, unter Betreuung stehenden Mieters nicht ohne Weiteres die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags (AG München, Urteil v. 18.10.2006, 424 C 13626/06, WuM 2006 S. 621).

Um fristlos kündigen zu können, müssen die Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB vorliegen. In § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB gibt es zudem noch einen speziellen Kündigungsgrund: Wenn der Mieter die ihm obliegende Sorgfalt vernachlässigt und dadurch die Mietsache erheblich gefährdet.

Der Hausfrieden muss allerdings derart nachhaltig gestört sein, dass dem Vermieter ein Fortsetzen des Mietvertrags nicht zugemutet werden kann. Dabei werden alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere ein Verschulden der Vertragsparteien, berücksichtigt und die beiderseitigen Interessen gegeneinander abgewogen.

Wichtig

Starke Geruchsbelästigung

Für die Wohnungsvermüllung heißt das: Aus der Mietwohnung müssen sehr störende Gerüche in das Treppenhaus kommen, bevor dies als Kündigungsgrund ausreicht.

Zudem wägen die Gerichte einerseits die Fürsorgepflicht des Vermieters gegenüber den anderen Mietern und andererseits das Interesse des Mieters, in der Wohnung...

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