Vermüllte Mietwohnung – Mes... / 3 So stehen die Chancen auf eine Kündigung

Grundsätzlich kann der Vermieter dem Mieter der verwahrlosten Wohnung kündigen. Die hierzu veröffentlichten Entscheidungen zeigen allerdings, dass gerade fristlose Kündigungen nicht einfach durchzusetzen sind.

Praxis-Beispiel

Pflegebedürftiger betreuter Mieter

So rechtfertigen Gerüche aus der Wohnung eines mehrmals täglich pflegebedürftigen, unter Betreuung stehenden Mieters nicht ohne Weiteres die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags (AG München, Urteil v. 18.10.2006, 424 C 13626/06, WuM 2006 S. 621).

Um fristlos kündigen zu können, müssen die Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB vorliegen. In § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB gibt es zudem noch einen speziellen Kündigungsgrund: Wenn der Mieter die ihm obliegende Sorgfalt vernachlässigt und dadurch die Mietsache erheblich gefährdet.

Der Hausfrieden muss allerdings derart nachhaltig gestört sein, dass dem Vermieter ein Fortsetzen des Mietvertrags nicht zugemutet werden kann. Dabei werden alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere ein Verschulden der Vertragsparteien, berücksichtigt und die beiderseitigen Interessen gegeneinander abgewogen.

Wichtig

Starke Geruchsbelästigung

Für die Wohnungsvermüllung heißt das: Aus der Mietwohnung müssen sehr störende Gerüche in das Treppenhaus kommen, bevor dies als Kündigungsgrund ausreicht.

Zudem wägen die Gerichte einerseits die Fürsorgepflicht des Vermieters gegenüber den anderen Mietern und andererseits das Interesse des Mieters, in der Wohnung bleiben zu dürfen, gegeneinander ab. Nur wenn die Fürsorgepflicht überwiegt, bestehen gute Kündigungschancen. Maßgebend sind stets die Details des Einzelfalls.

Das Amtsgericht München stellte vor allen Dingen auf die Aussage der gerichtlich bestellten Betreuerin ab, die die Einweisung der Mieterin in ein Pflegeheim aufgrund der regelmäßigen Versorgung durch einen Pflegedienst nicht für erforderlich hielt und die von der Wohnung ausgehenden Gerüche als weniger gravierend ansah.

Auch das Alter und die bisherige Mietdauer werden zur Beurteilung herangezogen.

Praxis-Beispiel

Mietdauer und soziale Bindungen

Das Landgericht Siegen ist der Ansicht, dass eine Gemeinschaft von Mietern gewisse Beeinträchtigungen hinnehmen muss, die aus dem Wohnverhalten und dem persönlichen Befinden eines 90-jährigen Mieters, der schon 20 Jahre die Räume bewohnt und soziale Bindungen an das Umfeld geknüpft hatte, herrühren (LG Siegen, Urteil v. 10.1.2006, 1 S 117/05, WuM 2006 S. 158).

Zwar kann die mangelhafte Wohnungspflege durch unzumutbare Gerüche, die ins Treppenhaus gelangen, im Einzelfall die fristlose Kündigung rechtfertigen. Ein leicht muffiger Geruch in der Wohnung ohne Außenwirkung rechtfertigt aber nicht die Auflösung des Mietvertrags. Gleiches gilt, wenn Gerüche in das Treppenhaus dringen und dort Fenster vorhanden sind, über die eine Entlüftung erfolgen kann (LG Siegen, a. a. O.).

Achtung

Hohe Toleranz bei Mitmietern erwartet

Bei Störungen durch einen Mieter infolge von Alter, Krankheit oder seelischer Beeinträchtigung wird Mitbewohnern des Hauses ein erhöhtes Maß an Verständnis und Rücksichtnahme abverlangt (AG Fürstenfeldbruck, Urteil v. 23.9.1994, 2 C 1290/04, WuM 1995 S. 41 für einen 83-jährigen Mieter, der 20 Jahre die Räume bewohnt hatte und mit der Umgebung stark verwurzelt war).

Folgende Umstände reichen für einen Kündigungsgrund nicht aus:

  • das Lagern von Sperrmüll in der Wohnung, ohne dass die Sicherheit des Hauses beeinträchtigt wird (AG Friedberg, Urteil v. 16.1.1991, C 1690/90),
  • das Aufbewahren von Hausrat, Kleidung und Zeitungen mit der Folge eines muffigen Geruchs in der Wohnung (AG München, Urteil v. 12.12.2002, 453 C 29264/02),
  • das Aufbewahren von Unrat in der Küche (LG Berlin, GE 1981 S. 33, zitiert bei Blank/Börstinghaus, Miete, § 543 Rz. 74).

Dagegen ist die fristlose Kündigung berechtigt, wenn

  • unzumutbare Gerüche durch verdorbene Speisen Ungeziefer anziehen und sich auch im Treppenhaus auswirken (AG Saarbrücken, Urteil v. 29.10.1993, 37 C 267/93, DWW 1994 S. 186),
  • der Mieter seine Wohnungstür zeitweise offenstehen lässt, was auf einen Verlust der Steuerungsfähigkeit zurückzuführen ist, und dadurch ein unerträglicher Fäkaliengeruch in das Treppenhaus dringt (AG Münster, Urteil v. 19.5.1987, 28 C 9/87, WuM 1988 S. 19).

Praxis-Tipp

Kündigen Sie zeitnah

Die fristlose Kündigung muss zeitnah nach dem Auftreten der Störungen und einer erfolglosen Abmahnung erklärt werden. Ansonsten kann im Einzelfall das Recht zur sofortigen Auflösung des Mietvertrags verwirkt sein.

Als Anhaltspunkt für die Rechtzeitigkeit der fristlosen Kündigung wird die arbeitsrechtliche Frist von 2 Wochen nach § 626 Abs. 2 BGB herangezogen (Stürzer/Koch, Vermieterlexikon, Stichwort "Kündigung", Seite K 90).

Der vertragswidrige Zustand muss zum Zeitpunkt der Kündigung auch noch vorliegen. Deshalb wird der Mietvertrag nicht nachträglich aufgelöst, wenn die Kündigung ausgesprochen wird, nachdem die unhygienischen Verhältnisse bereits beseitigt wurden (AG Görlitz, Urteil v. 24.10.1997, 2 C 0431/97, WuM 1998 S. 155).

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