Vermietete Eigentumswohnung: Überschreiten der Abrechnungsfrist für Betriebskosten wegen verspäteter WEG-Abrechnung
  
Begriff

BGB § 278 Satz 1; § 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3

  1. Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Ein solcher Beschluss ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 BGB.
  2. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als solcher nicht Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach § 278 BGB in Bezug auf dessen mietvertragliche Pflichten hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskosten.
  3. Für die nach § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB mögliche Entlastung des Vermieters hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskostenabrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils v. 21.1.2009, VIII ZR 107/08, NJW 2009 S. 2197 Rn. 13).

(amtliche Leitsätze des BGH)

Gilt Abrechnungsfrist für Betriebskosten auch bei vermieteter ETW?

In dem Fall befasst sich der BGH mit der Frage, ob die allgemeine Abrechnungs- und Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung auch für vermietete Eigentumswohnungen gilt. Hier ging es um die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte den bisherigen Verwalter mit Wirkung vom 31.12.2012 abberufen, weil dieser keine ordnungsgemäßen Abrechnungen über die Kosten und Lasten vorgelegt hat, und den neuen Verwalter mit der Erstellung der Abrechnungen beauftragt. Dieser hat die Abrechnungen im Dezember 2013 vorgelegt; der Vermieter der Eigentumswohnung hat im Anschluss hieran gegenüber seinem Mieter abgerechnet.

Der BGH hatte zu klären, ob der Vermieter gleichwohl Anspruch auf Zahlung der Nachforderungen für 2010 und 2011 (459,08 EUR und 569,79 EUR) hat.

Das wird vom BGH verneint. Die Entscheidung beruht auf folgenden Erwägungen:

1. Beginn und Ende der Abrechnungsfrist

Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist die Abrechnung "dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen". Die Abrechnungsfrist beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums (im Entscheidungsfall: mit dem Ende des Kalenderjahrs); sie endet 12 Monate später. Nach Ablauf dieser Frist gehen die Nachforderungsansprüche des Vermieters verloren (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).

Hier endete die Abrechnungsfrist für die Betriebskosten für 2010 am 31.12.2011 und für die Betriebskosten für 2011 am 31.12.2012. Der Vermieter hat die Abrechnungen erst im Dezember 2013 erteilt, also nach Fristablauf.

2. Fristbeginn bei vermieteter ETW

Dies führt zu der Frage, ob die in § 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB geregelten Fristen, insbesondere der Fristbeginn, auch bei der Vermietung einer Eigentumswohnung gilt, wenn die Wohnungseigentümer infolge der verspäteten Abrechnung durch den Verwalter erst nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Frist über die Abrechnung beschließen (§ 28 Abs. 5 WEG).

Die Frage ist streitig. Sie hängt davon ab, ob die Betriebskosten einer Eigentumswohnung gebäudebezogen oder wohnungsbezogen zu erfassen sind (s. dazu Blank/Börstinghaus, Miete, § 556 BGB Rn. 262 ff. m. w. N.).

2.1 Gebäudebezogenes Erfassen der Betriebskosten

Nach der Methode der gebäudebezogenen Kostenerfassung gelten bei der Abrechnung der Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung durch den Vermieter die allgemeinen Regeln des Mietrechts (BGH, Urteil v. 23.11.1981, VIII ZR 298/80, NJW 1982 S. 573). Die Gesamtbetriebskosten sind nach dieser Methode identisch mit denjenigen Betriebskosten, die bei der Eigentümergemeinschaft insgesamt anfallen.

Ist die Eigentumswohnung vermietet, kann der Vermieter hiervon die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten entsprechend der Umlagevereinbarung auf seinen Mieter umlegen. Für die vom Vermieter gegenüber dem Mieter geschuldete Abrechnung gelten die in § 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB geregelten Fristen.

Auf den Zeitpunkt des Vorliegens der Verwalterabrechnung und der Beschlussfassung der Eigentümer über diese Abrechnung kommt es nicht an (so Palandt/Weidenkaff, § 556 Rn. 12; Drasdo, in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Kap. VII Rn. 117 f.; Riecke, in Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl., Anhang zu § 16 Rn. 26, 43; Jennißen, NZM 2002 S. 236, 238 f.; Drasdo, NZM 2004 S. 372, 373 f.; Riecke, ZMR 2007, S. 289).

2.2 Wohnungsbezogenes Erfassen der Betriebskosten

Die Methode der wohnungsbezogenen Kostenerfassung beruht demgegenüber darauf, dass der Eigentumswohnung ein spezieller Betriebskostenbegriff zugeordnet ist.

Für die Betriebskosten des Vermieters einer Eigentumswohnung ist kennzeichnend, dass sie erst durch den Beschluss der Wohnungseigentümer über die Gesamt- und Einzelabrechnung entstehen. Hab...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge