Vermieterpfandrecht – Was Sie darüber wissen müssen

Zusammenfassung

Das Vermieterpfandrecht gibt es bei der Wohnraummiete (§ 562 BGB) und bei der Vermietung von Geschäftsraum (§§ 578, 562 BGB). Es bezieht sich auf die vom Mieter in die gemieteten Räumlichkeiten eingebrachten Sachen und sichert Forderungen aus dem Mietverhältnis.

1 Was fällt unter das Vermieterpfandrecht?

Vom Pfandrecht erfasst sind körperliche, bewegliche Gegenstände (§ 90 BGB), auch Bargeld, nicht aber Forderungen gegen Dritte. Sparbücher und Kraftfahrzeugbriefe fallen ebenfalls nicht unter das Pfandrecht (Elzer/Riecke, in Prütting/Wegen/Weinreich, § 562 BGB Rz. 5).

"Eingebracht" sind Gegenstände, wenn sie gewollt in das gemietete Objekt hineingeschafft oder dort hergestellt wurden (Weidenkaff, in Palandt, § 562 BGB Rz. 6). Den Begriff des Eingebrachtseins kann man zwar grundsätzlich auch gegenteilig zu "vorübergehend" verstehen.

 

Praxis-Beispiel

Warenbestand in Gewerberaum

Bei der Geschäftsraummiete gelten die Warenbestände, die zu Verkaufszwecken nur bestimmte Zeit in den Räumen gelagert werden, dennoch als eingebracht, sodass sich das Pfandrecht des Vermieters hierauf bezieht.

Der Vermieter muss eine Forderung "aus dem Mietverhältnis" haben. Andere Forderungen sind durch das Pfandrecht nicht gesichert.

 

Praxis-Beispiel

Forderungen aus Mietverhältnis

Aus dem Mietverhältnis stammen Mietforderungen, Betriebskostenvorauszahlungen oder Nachzahlungsansprüche aus Betriebskostenabrechnungen, Schadensersatzansprüche nach Beschädigungen, wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, Kündigungs- und Räumungskosten.

Forderungen des Vermieters gegen den Mieter, die mit dem Mietvertrag selbst nicht im Zusammenhang stehen wie etwa ein Privatdarlehen, sind deshalb nicht betroffen.

 

Hinweis

Wiederkehrende Leistungen

Das Vermieterpfandrecht umfasst auch verjährte Forderungen (§ 216 Abs. 1 BGB). Dennoch sind verjährte Mietrückstände als sog. wiederkehrende Leistungen nicht erfasst (§ 216 Abs. 3 BGB).

Das Vermieterpfandrecht bezieht sich, sobald es geltend gemacht wird, auch auf künftige Forderungen, etwa auf Zahlung der Miete (BGH, Urteil v. 14.12.2006, IX ZR 102/03). Allerdings ist eine gesetzliche Zeitgrenze gesetzt. So kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden für:

  • künftige Entschädigungsforderungen wie die Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung der Mietsache nach § 546a BGB (OLG Rostock, Beschluss v. 8.6.2007, 3 W 23/07, WuM 2007 S. 509) oder
  • Mietausfall und
  • die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr (§ 562 Abs. 2 BGB).
 

Achtung

Sicherung für max. 24 Monate

Das bedeutet: Mietforderungen sind auf höchstens 24 Monate gesichert. Im Einzelfall ist zu beachten, dass das laufende Jahr und das Mietjahr nicht immer mit dem Kalenderjahr übereinstimmen müssen.

Die Gegenstände, auf die der Vermieter im Bedarfsfall zugreifen möchte, müssen im Eigentum des Mieters stehen. Bei Miteigentum ist das Vermieterpfandrecht auf den betreffenden Anteil beschränkt.

 

Wichtig

Sachen des Untermieters ausgenommen

Auf das Eigentum des Untermieters bezieht sich das Vermieterpfandrecht nicht (Sternel, Mietrecht aktuell, III Rz. 223; OLG Düsseldorf, DWW 1987 S. 330).

Sind Sachen unter Eigentumsvorbehalt gekauft, erstreckt sich das Vermieterpfandrecht zunächst auf die sog. Anwartschaft und mit dem Eigentumserwerb auf die Sache selbst. Ist ein Gegenstand zur Sicherheit übereignet worden, nachdem er bereits in die Mieträume verschafft wurde, bleibt das mit dem Einbringen der Sache entstandene Vermieterpfandrecht vorrangig (OLG Düsseldorf, Urteil v. 19.12.1997, 22 U 133/97, NZM 1998 S. 237).

 

Hinweis

Unwirksame Formularklausel zum Mietereigentum

Es gibt Mietverträge, die eine formularvertragliche Bestimmung enthalten, wonach vom Mieter eingebrachte Gegenstände in dessen Eigentum stehen. Solche Regelungen sind im Wohnraummietvertrag nach § 309 Nr. 12 BGB und bei der Geschäftsraummiete nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht rechtswirksam. Denn Tatsachenbestätigungen stellen einen Verstoß gegen wesentliche Grundgedanken der gesetzlichen Regelung dar (Schreiber/Latinovic, NZM 2000 S. 410, 412).

2 Was unterliegt nicht dem Vermieterpfandrecht?

Das Gesetz listet in den §§ 811 ff. ZPO Sachen auf, die der Pfändung und damit dem Vermieterpfandrecht nicht unterliegen. Beim Wohnraummieter spielen insbesondere die dem persönlichen Gebrauch oder dem Haushalt dienenden Sachen eine Rolle (§§ 811 Abs. 1 Nr. 1, 812 ZPO), während für den Bereich des Geschäftsraummietrechts der Pfändungsschutz bei persönlicher Arbeitsleistung und deren Fortführung (§ 811 Abs. 1 Nr. 5, 6 und 7 ZPO) die wichtigste Regelung darstellt.

Bei der Frage, ob eine bestimmte Sache pfändbar ist oder nicht, kommt es immer auf den Einzelfall an.

 

Praxis-Beispiel

Unpfändbare Sachen der Wohnraummieter

Gewöhnliche Einrichtungsgegenstände wie

  • Möbel,
  • Kleidung,
  • Bücher,
  • der Kinderwagen,
  • der Kühlschrank oder
  • die Waschmaschine und
  • persönliche Dinge wie Briefe, Fotoalben, der einfache Ehering mit normalem Wert,

dürfen in der Mietwohnung nicht gepfändet werden, sodass sich auch das Vermieterpfandrecht hierauf nicht erstreckt.

Unter § 812 ZPO fallen Sachen, die zum gewöhnlichen Ha...

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