Verkehrssicherungspflicht: Delegation / 4 Die Entscheidung

Nach Ansicht des OLG steht K gegen B kein Anspruch gem. § 823 Abs. 1 BGB wegen Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht zu! Denn B habe die einen Grundstückseigentümer treffende Räum- und Streupflicht wirksam auf S delegiert. In der Rechtsprechung zu § 823 Abs. 1 BGB sei es anerkannt, dass Verkehrssicherungspflichten auf einen Dritten übertragen werden können. Erforderlich sei eine klare Absprache, welche die Sicherung der Gefahrenquellen zuverlässig garantiert. Aus der Absprache müsse sich ergeben, dass der Dritte die Verantwortung für die zunächst den Übertragenden treffenden Verkehrssicherungspflichten in vollem Umfang übernehme. Eine solche Übertragung der Räum- und Streupflichten auf S ergebe sich aus dem Hausmeister-Vertrag.

Eine Haftung des Grundstückseigentümers komme allerdings dann in Betracht, wenn Überwachungs- und Kontrollpflichten verletzt seien. Eine solche Pflichtverletzung der B lasse sich jedoch nicht feststellen. Denn der Inhalt von Überwachungs- und Kontrollpflichten bei der Übertragung von Verkehrssicherungspflichten auf einen Dritten richte sich nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls. Es komme insbesondere darauf an, welche Einwirkungs- und Kontrollmöglichkeiten bestünden. Bei der Übertragung von Verkehrssicherungspflichten auf ein Fachunternehmen dürfe sich der Übertragende im Allgemeinen auf deren Erfüllung verlassen und müsse nicht ohne konkreten Anhalt alle Einzelheiten kontrollieren. Der Verwalter habe daher den S nicht ständig kontrollieren müssen. Der Verwalter habe darauf vertrauen können, dass ihm die Wohnungseigentümer mögliche Unzulänglichkeiten des S mitteilen würden.

Hinweis

1. Welche Stelle in einer Wohnungseigentumsanlage verpflichtet ist, die Verkehrssicherungspflichten wahrzunehmen, war bis zum Inkrafttreten des WEMoG im Wohnungseigentumsrecht nicht geklärt. Seit dem 1.12.2020 kann es hingegen keinen Zweifel mehr geben, dass es nach § 9a Abs. 2 WEG allein eine Pflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, die Verkehrssicherungspflicht wahrzunehmen.
2. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer handelt durch ihre Organe. Ist ein Verwalter bestellt, ist es seine Aufgabe, die Durchführung der Pflicht durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherzustellen. Dies kann er dadurch tun, dass er durch Informationen, die Einholung von Angeboten und die Aufnahme eines Tagesordnungspunktes die Wohnungseigentümer dazu motiviert, nach § 19 Abs. 1 WEG einen Beschluss darüber zu fassen, welches Unternehmen zu welchen Konditionen die Verkehrssicherungspflichten wahrnehmen soll. Andererseits ist der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG aber auch befugt, ohne Beschluss der Wohnungseigentümer solche Maßnahmen zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und mit denen keine erheblichen Verbindlichkeiten für die Wohnungseigentümer verbunden sind. Ob ihm dies erlaubt, einen Vertrag über die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten durch einen Dritten abzuschließen, ist noch unsicher und kann sich auch von Wohnungseigentumsanlage zu Wohnungseigentumsanlage unterscheiden. Zurzeit rate ich daher an dieser Stelle, in Wohnungseigentumsanlagen, in denen die Verkehrssicherung noch nicht organisiert ist, grundsätzlich die Wohnungseigentümer mit der Problematik zu befassen und sie nach vorheriger Einholung entsprechender Angebote einen Beschluss darüber fassen zu lassen. Anders liegt es auch nicht, wenn ein Verwalter eine Wohnungseigentumsanlage übernimmt und bei der Prüfung der Verwaltungsunterlagen feststellt, dass es an einer angemessenen Organisation der Verkehrssicherungspflicht fehlt. Diesen Mangel sollte der Bewerber um das Verwalteramt nämlich bereits vor Übernahme seines Amtes festgestellt haben. Dann aber ist es möglich, mit seiner Bestellung auch einen Beschluss zur Verkehrssicherungspflicht zu fassen.
3. Wie vom Gericht ausgeführt, führt ein Vertrag, mit dem die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihre Verkehrssicherungspflicht auf einen Dritten delegiert, nicht dazu, dass für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keine Aufgaben mehr bestünden. Vielmehr wandelt sich die Verkehrssicherungspflicht in die Pflicht um, den jetzt verpflichteten zu überwachen und zu kontrollieren. An dieser Stelle meinen die Richter aus Baden, es reiche, wenn sich der Verwalter auf Meldungen der Wohnungseigentümer verlasse. Diese Haltung ist sehr großzügig und ist mit großer Vorsicht zu genießen. Denn es ist nicht an den Wohnungseigentümern, den Verwalter zu informieren. Besser ist es, als Verwalter den Hausmeister-Dienst in unregelmäßigen Abständen zu kontrollieren.
4. Länderübergreifend besteht eine Räum- und Streupflicht meist in dem Zeitraum zwischen 7 und 20 Uhr, am Wochenende je nach landesrechtlicher Regelung häufig etwas länger. Bei starkem Schneefall am Tag muss mehrfach geräumt werden. Oft ist auch geregelt, welche Streumittel verwendet werden dürfen. Die an das Grundstück angrenzenden öffentlichen Bürgersteige, Gehwege und Zugänge sind von Eis und Schnee freizuhalten sowie bei Glätte zu best...