Zusammenfassung
Wer eine Gefahrenquelle schafft oder für sie verantwortlich ist, muss dafür sorgen, dass durch diese niemand einen Schaden erleidet. Im Wohnungseigentumsrecht ist grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Verkehrssicherungspflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums verantwortlich. Der Verwalter muss daher dafür sorgen, dass Gefahren erkannt und beseitigt werden.
Haftungsrelevante Generalklausel ist die Bestimmung des § 823 BGB. Die Haftung der Gemeinschaft für Pflichtverletzungen des Verwalters richtet sich nach § 31 BGB analog. Soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Dritte mit der Übernahme von Teilbereichen der Verkehrssicherung beauftragt, haftet sie gemäß § 278 oder § 831 BGB für deren Verschulden. Ist dem Geschädigten ein Mitverschulden zum Vorwurf zu machen, ergeben sich die Rechtsfolgen aus § 254 BGB. Den Verwalter kann eine unmittelbare Haftung neben der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dann treffen, wenn ihm eine unerlaubte Handlung gegenüber außenstehenden Dritten zum Vorwurf zu machen ist.
1 Grundsätze
Jeder, der einen Verkehr eröffnet, ist für dessen Sicherheit verantwortlich. Im Bereich des Wohnungseigentums sind es weite Bereiche des Gemeinschaftseigentums, die einen derartigen "Verkehr" darstellen bzw. ermöglichen:
- Zuwege zur Wohnanlage
- Zuwege/Zufahrten zur Tiefgarage
- Rasen- und Gartenflächen
- Spielplätze/Spielwiesen
- Treppenhaus
- Flure
Über diese Bereiche hinaus ist die Grundstücksbesitzerhaftung nach § 836 BGB von Relevanz. Wird insbesondere durch die Ablösung von Teilen des Gebäudes eine Person verletzt oder eine Sache beschädigt, haftet der Grundstücksbesitzer, so die Ablösung Folge insbesondere mangelhafter Unterhaltung ist.
Fehlen von Sicherungsbestimmungen
In weiten Bereichen konkretisieren öffentlich-rechtliche Sicherungs- und Verhaltenspflichten wie Bauvorschriften, Brandschutz-, Sicherheits- und Unfallverhütungsvorschriften, Baumschutzregelungen oder kommunale Satzungen die Verkehrssicherungspflicht. Hierbei handelt es sich regelmäßig um Schutzgesetze nach § 823 Abs. 2 BGB.
Die Verkehrssicherungspflicht entfällt im Umkehrschluss aber nicht, wenn derartige Bestimmungen fehlen.
Werden Verkehrssicherungspflichten verletzt und kommt es hierdurch zu einem Sach- oder Personenschaden, haftet der Verkehrssicherungsverpflichtete in erster Linie deliktisch nach § 823 BGB auf Schadensersatz. Kommt es infolge der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten zu einem Personenschaden, so kann der Geschädigte u. U. auch einen Schmerzensgeldanspruch geltend machen. Ein Schmerzensgeldanspruch kommt nicht nur dann in Betracht, wenn die Körperverletzung auf deliktischer Schadensverursachung beruht. § 253 Abs. 2 BGB begründet vielmehr auch Schmerzensgeldansprüche bei Vertragsverletzungen.
1.1 Zur Verkehrssicherung Verpflichtete
Die Verkehrssicherungspflicht trifft in erster Linie denjenigen, der ein Grundstück oder ein Gebäude anderen Personen zugänglich macht und somit einen "Verkehr" eröffnet. Er hat dann auch für einen verkehrssicheren Zustand zu sorgen. Sicherungsverpflichtet ist daneben grundsätzlich jeder, der in der Lage ist, über die Sache zu verfügen.
1.1.1 Wohnungseigentümergemeinschaft
Das Gemeinschaftseigentum ist Eigentum der Wohnungseigentümer in Form einer Bruchteilsgemeinschaft. Vom Grundsatz her sind also die Wohnungseigentümer zur Verkehrssicherung verpflichtet. Allerdings handelt es sich bei der Pflicht zu Verkehrssicherung um eine, die aus dem gemeinschaftlichen Eigentum resultiert und daher nach § 9a Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wahrgenommen wird. Da die Verkehrssicherungspflicht also eine den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich obliegende Verpflichtung darstellt und eng verbunden mit der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums dem Bereich der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums unterliegt, nimmt die Verkehrssicherungspflicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wahr.[1]
1.1.2 Dritte
Die der Gemeinschaft obliegende Verkehrssicherungspflicht kann auf einzelne Wohnungseigentümer oder Dritte übertragen werden.[1] Werden die Verkehrssicherungspflichten teilweise auf Dritte, z. B. auf Reinigungs- oder Grundstücksbetreuungsunternehmen übertragen, sind diese faktisch auch für die Verkehrssicherung verantwortlich. Denn in diese ursprünglich der Gemeinschaft obliegende Verkehrssicherungspflicht ist die beauftragte Person mit der Folge eingetreten, dass sie insoweit selbst verkehrssicherungspflichtig wird. Die Pflicht der ursprünglich allein verantwortlichen Eigentümergemeinschaft reduziert sich dann auf Kontroll- und Überwachungspflichten[2]:
- Das Drittunternehmen ist sorgfältig auszuwählen; ein Beschluss, den Winterdienst anstatt von Fremdfirmen durch die Einstellung von Minijobbern durchführen zu lassen, entspricht jedenfalls dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer über die damit verbundenen Risiken und Pflichten nicht hinreichend informier...
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