Leitsatz

Der aus § 541 BGB folgende Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt während des laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert.

(Amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB §§ 195,199, 541, 548

Das Problem

Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über Räume im Erdgeschoss und im 1. OG eines Gebäudes "zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros." Mietbeginn war der 1.6.2010. Seit diesem Zeitpunkt nutzt die Mieterin die Räume im 1. OG als Wohnung. Der Vermieter nimmt die Mieterin nach erfolgloser Abmahnung auf Unterlassung der Nutzung der Obergeschossräume zu Wohnzwecken in Anspruch. Die Mieterin beruft sich auf Verjährung

Die Entscheidung

1.

Der Unterlassungsanspruch aus § 541 BGB

Zwischen den Parteien ist als Vertragszweck die Nutzung der Räume als Rechtsanwaltsbüro vereinbart. Eine dem vereinbarten Gebrauch entgegenstehende Nutzung ist vertragswidrig mit der weiteren Folge, dass dem Vermieter ein Unterlassungsanspruch aus § 541 BGB zusteht.

2.

Wann verjährt der Unterlassungsanspruch?

Der Anspruch unterliegt der Verjährung. Die Verjährung der Ansprüche aus § 541 BGB beträgt 3 Jahre (§ 195 BGB). Grundsätzlich beginnt die Verjährung "mit dem Schluss des Jahres indem der Anspruch entstanden ist" (§ 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB). In den Fällen des vertragswidrigen Gebrauchs ist nicht auf die Entstehung des Anspruchs, sondern auf den Zeitpunkt des Beginns der Zuwiderhandlung abzustellen. Streitig ist jedoch, welche Rechtsfolge gilt, wenn der Mieter die Mietsache dauerhaft entgegen den vertraglichen Vereinbarungen nutzt.

Was gilt bei dauerhaft vertragswidriger Nutzung?

Teilweise wird vertreten, dass die Verjährung mit Beginn der Beeinträchtigung entsteht und nach Ablauf der Frist des § 199 BGB endet. Nach dieser Ansicht kann der Unterlassungsanspruch nach Eintritt der Verjährung nicht mehr geltend gemacht werden. Die Gegenansicht nimmt an, dass bei einem andauernden vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache – wie der unerlaubten Nutzung von Gewerberäumen zu Wohnzwecken – der Anspruch des Vermieters aus § 541 BGB während des bestehenden Mietverhältnisses nicht verjähren kann (LG Hamburg, Urteil v. 24.4.2013, 318 S 49/12, ZMR 2013, 632, 634; Streyl in: Schmidt-Futterer § 548 BGB Rdn. 64; Bieber in: MünchKomm § 541 Rn. 17). Der BGH folgt der letztgenannten Auffassung: Bei Dauervertragswidrigkeiten liege der Schwerpunkt der Störung nicht vornehmlich in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung. Vielmehr werde der Vermieter dadurch beeinträchtigt, dass die zweckwidrige Nutzung dauerhaft aufrechterhalten wird. Spiegelbildlich treffe den Vermieter die Verpflichtung die Mietsache dauerhaft in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Auch hinsichtlich dieser Verpflichtung sei anerkannt, dass diese während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren kann, weil sie während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu entsteht (vgl. BGH, Urteil v.17.2.2010 , VIII ZR 104/09, BGHZ 184, 253 = NJW 2010, 1292 Rn. 17).

Praxishinweis

Die Entscheidung ist für alle Ansprüche des Vermieters von Bedeutung die auf Unterlassung einer andauernden Vertragswidrigkeit des Mieter gerichtet sind, zB. bei unerlaubter Tierhaltung oder unerlaubter Untervermietung. Stets ist eine Abmahnung erforderlich. Im Einzelfall kann der Anspruch verwirkt sein. Es genügt allerdings nicht, dass der Vermieter den Unterlassungsanspruch längere Zeit nicht geltend gemacht hat, obwohl er dazu in der Lage gewesen wäre. Erforderlich ist weiter, dass der Mieter darauf vertraut hat und vertrauen durfte, der Vermieter werde den Anspruch auch in Zukunft nicht geltend machen. An dieses sog. "Umstandsmoment" sind strenge Anforderungen zu stellen. Verwirkung wird deshalb nur im Ausnahmefall vorliegen.

(BGH, Urteil v. 19.12.2018, XII ZR 5/18)

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