Verjährung von Dauervertragswidrigkeiten
  

Begriff

BGB §§ 195, 199, 541, 548

Der Anspruch auf Unterlassung der mietvertragswidrigen Nutzung von Gewerberaum zu Wohnzwecken unterliegt während der Mietzeit nicht der Verjährung.

(Leitsatz des Gerichts)

Die Parteien schlossen am 28.5.2010 einen Mietvertrag über Räume, die nach ihrer Beschaffenheit sowohl als Wohnung als auch als Büro genutzt werden konnten. In dem schriftlichen Vertrag ist allerdings vereinbart, dass die Vermietung zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros erfolgt und die Nutzung der Mieträume zu anderen Zwecken der ausdrücklichen schriftlichen Genehmigung des Vermieters bedarf.

Der Mieter nutzte die Räume entgegen dieser Regelung seit seinem Einzug im Juni 2010 als Wohnung. Der Vermieter vertritt die Ansicht, dass die Wohnnutzung vertragswidrig sei. Er nimmt den Mieter auf Unterlassung in Anspruch. Dieser hat u. a. die Verjährungseinrede erhoben.

1 Was die Verjährung voraussetzt

Der Vermieter kann auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung fortsetzt (§ 541 BGB).

Dieser Anspruch aus § 541 BGB unterliegt nach allgemeiner Ansicht der Verjährung, wobei die Verjährungsfrist 3 Jahre beträgt (§ 195 BGB; vgl. Streyl, in Schmidt-Futterer, § 548 Rn. 64). Die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der vertragswidrige Gebrauch stattgefunden hat und der Vermieter von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (§ 199 Abs. 1 BGB).

Die Kenntnis des Vermieters setzt voraus, dass dieser aufgrund der ihm bekannten Tatsachen eine Klage erheben kann.

2 Wann Dauervertragswidrigkeiten verjähren

Streitig ist, ob die Verjährung auch bei sog. Dauervertragswidrigkeiten mit der ersten Zuwiderhandlung beginnt (so Peters/Jacoby, in Staudinger, § 199 Rn. 108; Schmidt-Räntsch, in Erman, § 199 Rn. 5).

Nach anderer Meinung unterliegen Dauerverpflichtungen des Vermieters oder Mieters, die sich nicht in einer einmaligen Handlung erschöpfen, während der Mietzeit nicht der Verjährung (Gramlich, in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Kap. VI Rn. 170). Dies beruht darauf, dass der Unterlassungsanspruch bei fortdauernden Verstößen Tag für Tag neu entsteht und dass deshalb die Verjährung jedes Mal neu zu laufen beginnt.

Das Gericht folgt dieser Ansicht. Das steht im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH, wonach der Anspruch eines Mieters auf Mangelbeseitigung während der Mietzeit nicht der Verjährung unterliegt, weil eine vertragliche Dauerverpflichtung "während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren (kann), denn sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu ..." (BGH, Urteil v. 17.2.2010, VIII ZR 104/09, NJW 2010 S. 1292).

OLG Celle, Urteil v. 5.1.2018, 2 U 94/17

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge