Verjährung (Miete) / 4.1.5 Rückforderungsansprüche des Mieters bei überzahlten Betriebskosten

In 3 Jahren verjähren auch die Rückforderungsansprüche des Mieters gegen den Vermieter wegen überzahlter Heizkosten und sonstiger Betriebskosten.^[1]

Wichtig

Verjährungsbeginn nach Abrechnungszugang

Der Rückerstattungsanspruch des Mieters wegen überzahlter Betriebskostenvorauszahlungen wird erst nach Zugang der Abrechnung fällig. Vorher beginnt die Verjährung nicht zu laufen.^[2]

Hinweis

Verwechseln Sie die Abrechnungsfrist nicht mit der Verjährungsfrist

Die erste besagt nur, bis wann Sie abrechnen müssen und dass Sie ggf. einen Nachzahlungsanspruch verlieren. So müssen Vermieter, die einen kalenderjährlichen Abrechnungszeitraum haben, die Nebenkosten für 2023 bis zum 31.12.2024 abrechnen, sonst verlieren sie Nachzahlungsansprüche (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).

Die Verjährung des Mieters auf diese Abrechnung unterliegt aber der 3-jährigen Frist. Wenn Sie also in 2024 hätten abrechnen müssen, ist dieser Abrechnungsanspruch mit Ablauf des Jahres 2027 verjährt. Wenn Sie dann aber trotzdem in 2028 abrechnen, kann der Mieter noch bis Ablauf des Jahres 2031 Rückforderungsansprüche geltend machen, wenn er rechtzeitig widersprochen hat.

Etwas anderes gilt, wenn der Mieter auf eine unwirksame Umlagevereinbarung geleistet hat. In diesem Fall ergibt sich der Rückzahlungsanspruch des Mieters aus § 812 BGB. Der Bereicherungsanspruch entsteht mit der Zahlung der vermeintlich geschuldeten Betriebskostenvorauszahlung und endet 3 Jahre später zum Ende des Jahres.

[1] OLG Hamburg, RE v. 19.1.1988, NJW 1988, 1097; OLG Düsseldorf, Urteil v. 10.1.1990, 10 U 96/89, DWW 1990, 84.

[2] Wiek, GuT 2003, 3; a. A. OLG Koblenz, Beschluss v. 15.4.2002, 5 W 235/02, GuT 2002, 84: Danach beginnt die Verjährung mit dem Schluss des Jahres, in dem der Mieter die Zahlung erbracht hat.