Verjährung (Miete) / 2.1.6 Unterlassungsansprüche des Vermieters

Der Vermieter kann auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung fortsetzt.^[1]

Dieser Anspruch aus § 541 BGB unterliegt nach allgemeiner Ansicht der Verjährung, wobei die Verjährungsfrist 3 Jahre beträgt.^[2]

Die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der vertragswidrige Gebrauch stattgefunden hat und der Vermieter von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.^[3] Die Kenntnis des Vermieters setzt voraus, dass dieser aufgrund der ihm bekannten Tatsachen eine Klage erheben kann.

Hinweis

Andauernde Vertragswidrigkeiten

Streitig ist, ob die Verjährung auch bei sog. Dauervertragswidrigkeiten mit der ersten Zuwiderhandlung beginnt^[4] oder ob Dauerverpflichtungen des Mieters, die sich nicht in einer einmaligen Handlung erschöpfen (z. B. ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache), während der Mietzeit nicht der Verjährung unterliegen.^[5]

Der BGH^[6] folgt der letztgenannten Auffassung: Bei Dauervertragswidrigkeiten liege der Schwerpunkt der Störung nicht vornehmlich in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung. Vielmehr werde der Vermieter dadurch beeinträchtigt, dass die zweckwidrige Nutzung dauerhaft aufrechterhalten wird. Spiegelbildlich treffe den Vermieter die Verpflichtung, die Mietsache dauerhaft in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Auch hinsichtlich dieser Verpflichtung sei anerkannt, dass diese während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren kann, weil sie während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu entsteht.^[7]

Die Entscheidung des BGH ist für alle Ansprüche des Vermieters von Bedeutung, die auf Unterlassung einer andauernden Vertragswidrigkeit des Mieter gerichtet sind, z. B. bei unerlaubter Tierhaltung oder unerlaubter Untervermietung. Stets ist eine Abmahnung erforderlich. Im Einzelfall kann der Anspruch verwirkt sein. Es genügt allerdings nicht, dass der Vermieter den Unterlassungsanspruch längere Zeit nicht geltend gemacht hat, obwohl er dazu in der Lage gewesen wäre. Erforderlich ist weiter, dass der Mieter darauf vertraut hat und vertrauen durfte, der Vermieter werde den Anspruch auch in Zukunft nicht geltend machen. An dieses sog. Umstandsmoment sind strenge Anforderungen zu stellen. Verwirkung wird deshalb nur im Ausnahmefall vorliegen.

[1] § 541 BGB.

[2] § 195 BGB, vgl. Streyl, in Schmidt-Futterer, § 548 Rn. 64.

[3] § 199 Abs. 1 BGB.

[4] So Peters/Jacoby, in Staudinger, § 199 Rn. 108; Schmidt-Räntsch, in Erman, § 199 Rn. 5.

[5] OLG Celle, Urteil v. 5.1.2018, 2 U 94/17 betr. die Nutzung einer zu Gewerbezwecken vermieteten Immobilie als Wohnung; Gramlich, in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Kap. VI Rn. 170.

[6] BGH, Urteil v. 19.12.2018, XII ZR 5/18.

[7] Vgl. NJW 2010, 1292 Rn. 17.