Leitsatz

Die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Das setzt grundsätzlich zum einen eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich (im Anschluss an Senatsurteil v. 19.11.2003, XII ZR 68/00, NZM 2004 S. 98).

(Amtlicher Leitsatz des BGH)

Normen

BGB § 548 Abs. 1

Das Problem

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über ein Bürogebäude, das durch die Kündigung des Mieters zum 30.9.2012 beendet wurde. Hinsichtlich der Verpflichtungen des Mieter bei der Rückgabe des Mietobjekts war in § 16 des Vertrags geregelt,

  • dass der Mieter die von ihm veranlassten Einbauten entfernen und den Ursprungszustand wieder herstellen muss und
  • dass die Mietsache renoviert und frei von Beschädigungen zurückzugeben ist.

Der Mieter hat das Gebäude im Oktober 2012 geräumt, allerdings die Einbauten nicht entfernt.

Mit Schreiben vom 9.11.2012 bot der Mieter die Rückgabe an; zugleich schlug er einen Ortstermin zur "Abstimmung der insbesondere gemäß § 16 des Mietvertrags denkbaren Interessenlagen" vor.

Der Ortstermin fand am 14.12.2012 statt. Der Vermieter forderte den Mieter mit Schreiben vom 24.1.2013 auf, diverse Rückbau- und Schadensbeseitigungsarbeiten auszuführen. Nach Erledigung dieser Arbeiten gab der Mieter die Schlüssel am 8.2.2013 zurück.

Der Vermieter macht weitere Schadensersatzansprüche wegen Mietschäden geltend. Insoweit hat er Klage erhoben, die dem Mieter am 1.8.2013 zugestellt wurde. Der Mieter beruft sich auf Verjährung.

Die Entscheidung

  1. Grundsatz: Verjährung beginnt mit der Besitzaufgabe durch den Mieter

    Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in 6 Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Für die Frage der Rückerlangung kommt es nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich auf den Zeitpunkt an, in dem der Vermieter freien Zugang zur Mietsache hat. Darüber hinaus muss der Vermieter zur Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in der Lage sein. Dies ist erst dann der Fall, wenn der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgegeben und der Vermieter den Besitz wiedererlangt hat (BGH, NJW 1991 S. 2416, NZM 2004 S. 98; NJW 2004 S. 774; ZMR 2006 S. 754, 756; NJW 2012 S. 144). Der BGH führt im Entscheidungsfall aus, dass der Vermieter "die unmittelbare Sachherrschaft über das Mietobjekt erst am 8.2.2013 durch förmliche Rückgabe und Aushändigung der Schließmittel" erlangt hat. Zuvor habe der Mieter den Besitz noch nicht vollständig und unzweideutig zugunsten des Vermieters aufgegeben. Die Verjährung wäre deshalb erst mit dem Ablauf des 8.8.2013 eingetreten; durch die bereits am 1.8.2013 zugestellte Klage wurde die Verjährung also gehemmt.

  2. Was gilt bei Annahmeverzug des Vermieters?

    Streitig ist, ob es der Erlangung des unmittelbaren Besitzes durch den Vermieter gleichsteht, wenn dieser sich im Annahmeverzug befindet, etwa indem er ein Angebot des Mieters auf Übergabe der Schlüssel zurückweist oder die Rücknahme der Schlüssel grundlos verzögert. Dies wird teilweise bejaht (KG Berlin, Urteil v. 21.5.2001, 12 U 9284/99, ZMR 2005 S. 455; OLG Brandenburg, Urteil v. 19.6.2018, 3 U 72/17; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann/Fuerst Geschäftsraummiete Kap. 17 Rn. 51), teilweise verneint (Streyl in: Schmidt-Futterer Mietrecht § 548 Rdn. 42; Witt NZM 2012 S. 548). Der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat hat dies offen gelassen (BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11, NJW 2012 S. 144 Rn 17).

    Nach der Ansicht des XII. Senats bedarf die Rechtsfrage auch vorliegend keiner Entscheidung: Mit Schreiben vom 9.11.2012 habe der Mieter keine Rückgabe im Sinne des § 548 BGB angeboten. Vielmehr sollten in dem angebotenen Termin auch Fragen des Rückbaus und der Renovierung behandelt werden.

(BGH, Urteil v. 27.2.2019, XII ZR 63/18)

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