Begriff

BGB § 548

Für den Beginn der kurzen Verjährungsfrist nach § 548 BGB genügt es, dass sich der Vermieter im Verzug mit der Rücknahme der Mietsache befindet.

(Leitsatz der Redaktion)

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über Gewerberäume, das vom Mieter mit Schreiben vom 5.7.2012 außerordentlich zum 30.9.2012 gekündigt wurde. In der Folgezeit korrespondierten die Parteien über die Rückgabe der Mietsache. Der Mieter bot dem Vermieter mit Schreiben vom 9.11.2012 "die Rückgabe der Mieträume ab sofort" an. Hierauf hat der Vermieter nicht reagiert. Er hat mit Schriftsatz vom 8.7.2013 Klage auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und Schlechterfüllung der Rückgabepflicht eingereicht. Die Klageschrift wurde dem Mieter am 1.8.2013 zugestellt. Dieser hat die Einrede der Verjährung erhoben.

Kurze Verjährungsfrist

Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB in 6 Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Rückgabe der Mietsache

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH setzt die Rückgabe im Sinne dieser Vorschrift eine Änderung der Besitzverhältnisse voraus, weil der Vermieter erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen (BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11, NJW 2012 S. 144, Rn. 14 m. w. N.).

Erforderlich ist grundsätzlich, dass der Mieter den Besitz aufgibt und der Vermieter den unmittelbaren Besitz wieder erlangt hat.

Annahmeverzug des Vermieters

Streitig ist, ob es der Erlangung des unmittelbaren Besitzes durch den Vermieter gleichsteht, wenn dieser sich im Annahmeverzug befindet, etwa indem er ein Angebot des Mieters auf Übergabe der Schlüssel zurückweist oder die Rücknahme der Schlüssel grundlos verzögert. Dies wird teilweise bejaht (KG Berlin, ZMR 2005 S. 455), teilweise verneint (Streyl, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 548 Rn. 42; Witt, NZM 2012, S. 548). Der BGH hat die Frage in dem Urteil vom 12.10.2011 (VIII ZR 8/11, NJW 2012 S. 144, Rn. 17) offengelassen.

Das Brandenburgische OLG folgt der erstgenannten Ansicht: Es widerspreche dem Willen des Gesetzgebers, "die von § 548 BGB erfassten Ansprüche einer kurzen Verjährungsfrist zu unterwerfen, wenn der Verjährungsbeginn allein vom Willensentschluss des Vermieters abhinge, die Mietsache zurückzunehmen."

Für den Entscheidungsfall folgt hieraus, dass sich der Vermieter ab dem 10.11.2012 in Annahmeverzug befunden hat. Die Verjährung ist demnach mit dem Ablauf des 10.5.2013 eingetreten. Die Klage wurde erst nach diesem Zeitpunkt, nämlich am 1.8.2013 erhoben.

Brandenburgisches OLG, Urteil v. 19.6.2018, 3 U 72/17

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