Zusammenfassung

 
Begriff

Im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren werden die Beteiligten/Parteien als Kläger und Beklagte bezeichnet. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Gerichtsverfahren als solche parteifähig und kann klagen und verklagt werden. Insoweit ist stets zu unterscheiden, ob der Verband als Partei betroffen ist oder einzelne Wohnungseigentümer.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich in den §§ 43 ff. WEG.

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 6.12.2018, 2-13 S 150/17: Anfechtungsklagen gegen Beschlüsse einer Versammlung sind nicht als Widerklagen zu behandeln, sondern gemäß § 47 WEG a. F. / § 44 Abs. 2 Satz 3 WEG n. F. insoweit zu verbinden, wie diese sich gegen den gleichen Beschluss richten.

1 Grundsätze

Auch im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren werden die Beteiligten/Parteien unter dem Geltungsbereich der ZPO als "echtem" Streitverfahren als Kläger und Beklagte bezeichnet.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG im Gerichtsverfahren als solche parteifähig und kann klagen und verklagt werden.

 
Praxis-Beispiel

Gemeinschaft als Beteiligte

Bestehen beispielsweise Mietansprüche aus der Vermietung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums gegen den Mieter, so tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche als Klägerin auf und nicht die einzelnen Wohnungseigentümer. Werden andererseits gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft beispielsweise (restliche) Werklohnforderungen geltend gemacht, so wird die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche verklagt und nicht ihre einzelnen Mitglieder.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist auch Forderungsinhaberin der von den Wohnungseigentümern zu zahlenden Hausgelder. Auch insoweit werden entsprechende Ansprüche durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht. Dies gilt entsprechend für Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer. Da der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt, haben sich auch Beschlussklagen nach § 44 Abs. 1 WEG stets gegen die Gemeinschaft zu richten.

Geltendmachung von Individualansprüchen der Wohnungseigentümer durch die Gemeinschaft

Mit Ausnahme der auf die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum können keine Individualansprüche von Wohnungseigentümern durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. Auch diese Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft resultiert nicht aus § 9 a Abs. 2 WEG, die Kompetenz für einen solchen Beschluss folgt aus §§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG, weil die Mängelbeseitigung als Erhaltung des Gemeinschaftseigentums anzusehen ist.

Bezüglich der Individualansprüche der Wohnungseigentümer ist zu beachten, dass sämtliche dem Verwalter nach dem WEG obliegenden Pflichten, solche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind. Wollen also Wohnungseigentümer etwa die Erstellung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder Vermögensbericht gerichtlich durchsetzen, haben sie ihre Klagen gegen die Gemeinschaft zu richten und nicht etwa gegen den Verwalter. Der Verwaltervertrag entfaltet auch keine Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer.[1]

Unterlassungsansprüche wegen einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung des Sondereigentums und Ansprüche auf Beseitigung einer baulichen Veränderung können einzelne Wohnungseigentümer nur dann gerichtlich durchsetzen, wenn sie konkret in ihrem Sondereigentum gestört sind. Im Übrigen können diese Ansprüche nur durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 2 WEG durchgesetzt werden.

 
Hinweis

Anspruch aus Verkehrssicherungspflichtverletzung

Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer oder Dritter aus der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten der Gemeinschaft richten sich ebenfalls gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, da die Verkehrssicherungspflichten aus ihrer engen Verbindung mit der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums dem Bereich der Verwaltung unterfallen. Auch die Entziehung des Wohnungseigentums ist gemäß § 17 Abs. 1 Satz 2 WEG Sache der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Verwalter als Verfahrensbeteiligter

Der Verwalter ist

  • entweder selbst Partei – also Kläger oder Beklagter. Er ist allerdings nicht berechtigt, Beschlussklagen des § 44 Abs 1. WEG, also insbesondere Anfechtungsklagen, zu erheben;
  • nach § 9b Abs. 1 WEG gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer;
  • in Einzelfällen gar nicht beteiligt, weil die Streitigkeit unter einzelnen Wohnungseigentümern geführt wird.
[1] BGH, Urteil v. 16.12.2022, VZ R 163/21.

2 Die Parteibezeichnung

2.1 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verfahrensbeteiligte

Soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Klägerin oder als Beklagte fungiert, ist deren Bezeichnung einfach.

 
Praxis-Beispiel

Rückständige Hausgelder

Die Eigentümergemeinschaft "Dorfstraße 8 in 79294 Sölden", vertreten durch den Verwalter Müller, macht rückständige Hausgelder gegenüber Wohnungseigentümer Klamm geltend.

Das korrekte Rubrum lautet wie folgt:

 
Praxis-Beispiel

Rub...

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