Zusammenfassung

 
Überblick

Zweck der Heizkostenverordnung ist es, dem Nutzer oder Verbraucher vor Augen zu führen, wie hoch sein Energieverbrauch im Hinblick auf die Versorgung mit Wärme und Warmwasser ist. Die Heizkostenverordnung soll sicherstellen, dass ein Nutzer durch sein Verhalten seinen Energieverbrauch und damit die Kosten beeinflussen kann. Deshalb gibt sie – anders als es bei den übrigen Betriebskosten der Fall ist (§ 556a BGB) – die Aufteilung der Kosten in Grund- und Verbrauchskosten nach einem bestimmten Verhältnis vor.[1] Um die Kosten für die Versorgung mit Wärme und Warmwasser verbrauchsabhängig aufteilen zu können, muss der entsprechende Verbrauch individuell erfasst werden.

1 Verbrauchserfassungspflicht (§ 4 Abs. 1 HeizKV)

Nach § 4 Abs. 1 HeizKV ist der Gebäudeeigentümer verpflichtet, den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen. Nach § 1 Abs. 2 HeizKV gilt dies insbesondere auch für Wohnungseigentümergemeinschaften. Die Verpflichtung setzt voraus, dass geeignete Erfassungsgeräte in den Räumen vorhanden sind. § 4 HeizKV regelt daher das Recht, aber auch die Verpflichtung des Gebäudeeigentümers, Erfassungsgeräte anzubringen. Welche Geräte sich eignen und welche technischen Voraussetzungen sie erfüllen müssen, bestimmt § 5 HeizKV.[1]

2 Durchsetzung der Erfassungspflicht

2.1 Duldungspflicht des Nutzers

Gebäudeeigentümer/Vermieter

Damit der Gebäudeeigentümer seiner Pflicht, geeignete Erfassungsgeräte in den Räumen anzubringen (§ 4 Abs. 2 HeizKV), nachkommen kann, muss er die Räume, die einem anderen – in der Regel einem Mieter – überlassen sind, betreten dürfen. Die Verpflichtung des Mieters, diese Maßnahme zu dulden, hat der Verordnungsgeber in § 4 Abs. 2 Satz 1 HS 2 HeizKV verankert. Die Duldungspflicht des Mieters bezieht sich einerseits darauf, dass er dem Gebäudeeigentümer den Zutritt zu den an ihn überlassenen Räumen zu gewähren hat, andererseits umfasst sie die Montage der Erfassungsgeräte.

Handwerker und Wärmedienstleister

Zwar hat der Gebäudeeigentümer gegenüber dem Nutzer die Pflicht, Erfassungsgeräte anzubringen, doch zumeist verfügt er nicht über die dafür nötigen fachlichen Kenntnisse und Qualifikationen. Aus diesem Grund bezieht sich die Duldungspflicht des Mieters auch auf Personen, zum Beispiel Handwerker oder Wärmedienste, die der Eigentümer beauftragt, um seine Pflicht zu erfüllen. Für ein etwaiges Fehlverhalten des Handwerkers, zum Beispiel die falsche Montage des Erfassungsgeräts oder das Anbringen eines technisch nicht geeigneten Geräts, haftet grundsätzlich der Eigentümer.[1]

Ankündigung

Anders als in § 555a und § 555d BGB, die die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen regeln, sind in § 4 Abs. 2 HeizKV die einzelnen Voraussetzungen für einen Duldungsanspruch des Gebäudeeigentümers nicht vorgegeben. Das bedeutet aber nicht, dass der Gebäudeeigentümer zu jeder Zeit und ohne Ankündigung den Zutritt zu den Mieträumen verlangen kann. Zumindest wird er den Nutzer/Mieter so rechtzeitig wie möglich darüber informieren, "wann, wie lange, wo und warum welche Maßnahme" durchgeführt wird, um seine Verpflichtungen aus § 4 Abs. 2 HeizKV zu erfüllen.

 
Achtung

Anspruch auf Zugang

Weigert sich der Nutzer/Mieter, dem Gebäudeeigentümer, ihm gleichgestellten Berechtigten oder beauftragten Hilfspersonen den Zugang zu den Räumen zu gewähren, hat der Gebäudeeigentümer einen einklagbaren Anspruch auf Duldung des Zutritts und auf die Anbringung der Erfassungsgeräte.

Mieterhöhung

Bei einer bereits vorhandenen Zentralheizung stellt der erstmalige Einbau von Erfassungsgeräten eine Modernisierungsmaßnahme dar, die den Vermieter zur Mieterhöhung gemäß § 559 BGB berechtigt. Bei der Modernisierungsmieterhöhung kommen die Alternativen "Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie" und "Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat" in Betracht. Deshalb kann der Vermieter 8 % der auf die Wohnung entfallenden Anschaffungskosten für die Erfassungsgeräte auf den Mieter im Rahmen der Bestimmungen der §§ 555b und 559 BGB auf die Jahresmiete umlegen.[2]

Der Mieter hat darüber hinaus gemäß § 4 Abs. 2 HeizKV den Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen ein zur Funkablesung geeignetes System zu dulden.[3]

[1] Lammel, Heizkostenverordnung, § 4 Rn. 9.
[2] LG Berlin, Urteil v. 15.4.1986, 64 S 387/85, GE 1986, 751; Pfeifer, Die Heizkosten-Verordnung, § 4 Rn. 4.a.

2.2 Ausstattungspflicht des Gebäudeeigentümers (§ 4 Abs. 2 HeizKV)

Kommt der Gebäudeeigentümer seiner Ausstattungspflicht nicht nach, verstößt er gegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung. Werden die Heiz- und Warmwasserkosten in Ermangelung von Verbrauchserfassungsgeräten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht nach § 12 HeizKV zu.[1]

[1] Siehe Noack/Westner, Kürzungsrechte des Mieters nach HeizKV.

2.2.1 Umfang der Ausstattungspflicht

Generell müssen alle Räume, die mit einem Heizkörper ausgestattet sind, mit Erfassungsgeräten versehen werden. Dazu gehöre...

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