Begriff

Bei der Beurteilung, ob gegen die Erteilung der Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG ein wichtiger Grund vorliegt, kommt es allein auf die Person des Erwerbers an. Handelt es sich hierbei um einen ehemaligen Mieter oder eine Gesellschaft, deren Geschäftsführer veräußernder Wohnungseigentümer ist und zu Zeiten seiner Mitgliedschaft zur Gemeinschaft erhebliche Hausgeldrückstände hatte, liegt ein wichtiger Grund gegen die Erteilung der Veräußerungszustimmung vor (LG Düsseldorf, Urteil v. 20.7.2016, 25 S 179/15).

Veräußerungszustimmung nicht erteilt

Ein Wohnungseigentümer will seine Wohnung an eine Unternehmergesellschaft veräußern. Der Wohnungseigentümer fungiert gleichzeitig als Geschäftsführer dieser Gesellschaft. Der Wohnungseigentümer hat erhebliche Hausgeldrückstände. Nach der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ist die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf der Wohnung erforderlich. Diese verweigert er eben wegen der bestehenden Hausgeldrückstände. Die Entscheidung, ob die Zustimmung letztlich erteilt wird, sollten dann die übrigen Wohnungseigentümer treffen, weshalb er eine entsprechende Beschlussfassung initiierte. Der Beschlussantrag fand allerdings keine Mehrheit. Der veräußernde Wohnungseigentümer hatte den Negativbeschluss angefochten, verbunden mit dem Antrag, die übrigen Wohnungseigentümer zur Zustimmung zu verpflichten.

Erfolglose Klage

Seine Klage war erfolglos. Ein wichtiger Grund, der eine Verweigerung der Veräußerungszustimmung nach § 12 Abs. 2 WEG rechtfertigt, liegt immer vor, wenn begründete Zweifel daran bestehen, dass der Erwerber die ihm gegenüber der Gemeinschaft obliegenden finanziellen Verpflichtungen ordnungsgemäß erfüllen wird. Für die entsprechende Beurteilung kommt es allein auf die Person des Erwerbers an. Entscheidend sind insoweit seine persönliche und finanzielle Zuverlässigkeit und die von ihm beabsichtigte Nutzung. Hieraus muss sich eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Miteigentümer ergeben. Das Zustimmungserfordernis bezweckt nämlich den Schutz der Eigentümergemeinschaft gegen das Eindringen unerwünschter Personen und die damit einhergehende Kontrolle der Person des Erwerbers. Daher darf die Verwalterzustimmung nicht wegen etwaiger Beitrags- und Wohngeldrückstände des Veräußerers verweigert werden.

Wichtiger Grund

Ein gegen die Veräußerungszustimmung sprechender wichtiger Grund kann beispielsweise gegeben sein, wenn der Erwerber als bisheriger Mieter der Eigentumswohnung mehrfach über Monate hinweg Mietrückstände hat auflaufen lassen.

Bekannte Schwierigkeiten mit der Zahlungsmoral des Geschäftsführers der Erwerberin

Zwar kann die Zustimmung in absoluten Ausnahmefällen auch allein wegen der Rechtsform der Erwerberin verweigert werden. Sie kann jedoch wegen bekannter Schwierigkeiten mit der Zahlungsmoral des Geschäftsführers der Erwerberin verweigert werden. Hier bestanden erhebliche Hausgeldrückstände des Geschäftsführers der erwerbenden Gesellschaft. Es musste gar eine Sonderumlage erhoben werden, um nicht gezahlte Hausgelder zu refinanzieren. Insoweit ist bei der Beurteilung, ob ein wichtiger Grund für die Versagung der Veräußerungszustimmung vorliegt, auf die vertretungsberechtigte Person der Gesellschaft abzustellen. Es dürfen also keine Tatsachen vorliegen, die die zur Vertretung berechtigten Personen als unzuverlässig erscheinen lassen.

Hausgeldzahlungen nicht gesichert

Aufgrund der Erfahrungen in der Vergangenheit konnten die Wohnungseigentümer ihre Zustimmung jedenfalls durchaus verweigern. Die finanzielle Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft ist nur gewährleistet, wenn die einzelnen Wohnungseigentümer ihre nach dem jeweiligen Wirtschaftsplan zu zahlenden Vorschüsse auf das Hausgeld regelmäßig und vollständig leisten. Und gerade dies war nicht gesichert

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Im Rahmen der Veräußerungszustimmung ist stets auf die Person des Erwerbers abzustellen und nicht auf die des Veräußerers. Nicht selten sind Fälle in der Praxis, in denen die Veräußerungszustimmung versagt wird, weil der verkaufende Wohnungseigentümer erhebliche Hausgeldrückstände hat. Dies ist bereits vor dem Hintergrund fast schizophren als die Gemeinschaft geradezu dankbar sein muss, wenn dieser Wohnungseigentümer endlich verkauft und ein zahlungskräftiger Erwerber in die Gemeinschaft eintritt.

Handelt es sich bei dem Erwerber um den Mieter der zu veräußernden Einheit, kann die Zustimmung versagt werden, wenn immer wieder erhebliche Mietrückstände aufgelaufen sind. Gründet der veräußernde Hausgeldschuldner eine Gesellschaft, an die er die Einheit veräußern möchte und fungiert er als deren Geschäftsführer, kann ebenfalls die Zustimmung eben wegen dessen Unzuverlässigkeit versagt werden.

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