Begriff

Die Ausnahme vom Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG "der ersten Veräußerung nach Teilung" erfasst nicht eine (erneute) Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben. Soll die Verwalterzustimmung durch die Zustimmungserklärung der übrigen Eigentümer ersetzt werden, haben auch die sog. werdenden Wohnungseigentümer mitzustimmen. Die Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung wirkt gegen Sondernachfolger nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist oder ihr sämtliche Sondernachfolger beigetreten sind (KG, Beschluss v. 3.5.2018, 1 W 370/17).

Fehlen einer wirksamen Veräußerungszustimmung

In der Teilungserklärung ist geregelt, der Verwalter werde von der Wohnungseigentümerversammlung bestellt und abberufen. Darüber hinaus bedürfe die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters, mit Ausnahme der ersten Veräußerung nach Teilung. Der teilende Eigentümer veräußerte eine Wohnung an einen Erwerber und sämtliche übrigen Wohnungen an eine Erwerberin. Letztere wurde einige Zeit später als Eigentümerin sämtlicher Wohnungen im Grundbuch eingetragen. Unmittelbar nach ihrer Eintragung als Eigentümerin hielt sie in ihrer Eigenschaft als Eigentümerin sämtlicher Wohnungen eine Wohnungseigentümerversammlung ab, in der sie ein Verwaltungsunternehmen zum Verwalter bestellte. Nach und nach veräußerte sie dann Wohnungen an diverse Erwerber. Insoweit kann es dann im Folgenden zu ersten Eigentumsübertragungsvormerkungen. Der von der Erwerberin bestellte Verwalter hatte der Veräußerung zugestimmt. Die entsprechenden Erwerber konnten aber nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Es fehlte nämlich an einer wirksamen Veräußerungszustimmung des Verwalters.

Zustimmungserfordernis nicht entfallen

Vorliegend war kein Ausnahmefall gegeben, bei dem das Zustimmungserfordernis entfallen wäre. Insbesondere handelte es sich nicht um die erste Veräußerung nach der Teilung in Wohnungseigentum. Für einen unbefangenen Betrachter sind hier nur die Veräußerungen durch den teilenden Eigentümer der einen Wohnung an den ursprünglichen Erwerber sowie sämtlicher übriger Wohnungen an die Erwerberin zu verstehen. Eine erneute Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben, wird vom Wortlaut der Ausnahmebestimmung nicht erfasst.

Ein-Mann-Beschlüsse sind nichtig

Die Bestellung des Verwalters in der Eigentümerversammlung der Erwerberin und Alleineigentümerin entfaltete keine Wirkung, da zu diesem Zeitpunkt keine Wohnungseigentümergemeinschaft und mangels Eintragung einer Vormerkung auch keine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft existierte. Ein-Mann-Beschlüsse sind nichtig. Das gilt für Beschlüsse eines teilenden Eigentümers und ebenso für einen späteren Alleineigentümer, in dessen Hand sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt sind. Der teilende Eigentümer und auch ein späterer Alleineigentümer können zwar den Verwalter in der Teilungserklärung bestellen oder sich in der Teilungserklärung ermächtigen, den Verwalter später zu bestimmen. Beides war vorliegend indes nicht der Fall.

Bestellung in der Teilungserklärung wie auch ein Bestellungsvorbehalt haben Vereinbarungscharakter

Die Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung wie auch ein Bestellungsvorbehalt haben Vereinbarungscharakter und wirken gegen Sondernachfolger nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen oder sämtliche Sondernachfolger der Vereinbarung beigetreten sind. Das Gericht konnte insoweit offen lassen, ob in dem Beschluss eine Änderung der Teilungserklärung gesehen werden könnte, da diese nicht als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen worden war. Die späteren Erwerber waren als Sondernachfolger der Verwalterbestellung auch nicht ausdrücklich beigetreten.

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