Unzuverlässiger Verwalter kann auch nicht von Mehrheit gestützt werden
  
Begriff

Die Wiederbestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ihm erhebliche Pflichtverletzungen zum Vorwurf zu machen sind. Eine erhebliche Pflichtverletzung liegt dann vor, wenn er Rücklagengelder für Sanierungsmaßnahmen verwendet, die Sondereigentumseinheiten betreffen, und es insoweit zu einer Verminderung des Instandhaltungsrücklagenkontos von 135.000 EUR auf 60.000 EUR gekommen ist (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 20.3.2014, 2-13 S 165/13).

Anfechtung des Wiederbestellungsbeschlusses

Die Wohnungseigentümer hatten den Verwalter mehrheitlich wiederbestellt. Einer der Wohnungseigentümer hatte den Beschluss angefochten. Er ist der Auffassung, die Wiederbestellung des Verwalters widerspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Dem Verwalter seien massive Pflichtverletzungen zum Vorwurf zu machen. Während seiner Amtsführung habe sich die Instandhaltungsrücklage von über 135.000 EUR auf ca. 60.000 EUR vermindert, da er Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums einzelner Wohnungseigentümer über die Instandhaltungsrücklage finanziert hatte. Zwar zeigte sich der Verwalter im Laufe des Verfahrens reuig und war zur Vergangenheitsbewältigung unter Haftungsübernahme bereit, gleichfalls hatte die Klage des Wohnungseigentümers Erfolg.

Beurteilungsspielraum durch die Wohnungseigentümer überschritten

Zwar haben die Wohnungseigentümer nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) bei der Bestellung des Verwalters einen weiten Beurteilungsspielraum. Auch wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung des Verwalters spricht, verpflichtet dies die Wohnungseigentümer nicht dazu, den Verwalter nicht zu bestellen. Allerdings widerspricht die Bestellung des Verwalters den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung dann, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, d. h. wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellen. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn die Mehrheit aus der Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handelt, weil sie ggf. aus Bequemlichkeit massive Pflichtverletzungen des Verwalters toleriert.

Fehlverhalten des Verwalters führt zur Verminderung des Instandhaltungsrücklagenkontos

Während der Zeit der Amtsführung des Verwalters ist es zu einer Verminderung des Instandhaltungsrücklagenkontos von über 135.000 EUR auf ca. 60.000 EUR gekommen. Der Verwalter hat selbst eingeräumt, dass diese Differenz durch sein Fehlverhalten verursacht worden ist, und von ihm insbesondere über das Rücklagenkonto Kosten abgerechnet worden sind, die den einzelnen Sondereigentümern zuzurechnen waren. Er hatte mitgeteilt, dass hier noch erhebliche Forderungen gegen Sondereigentümer bestünden, die bis in das Jahr 2011 zurückreichten.

Schwerwiegender Verstoß rechtfertigt unter keinen Umständen Wiederwahl

Unabhängig davon, ob das Verhalten des Verwalters strafrechtliche Relevanz hat, stellt dies einen erheblichen Verstoß gegen die Pflichten des Verwalters dar, mit den anvertrauten Geldern ordnungsgemäß umzugehen. Ein derartiger massiver Verstoß gegen die Verwalterpflichten, der dazu führt, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft Gelder in einer Größenordnung von knapp 75.000 EUR entzogen worden sind, rechtfertigt aus der Sicht eines vernünftigen Dritten unter keinen Umständen die Wiederwahl des Verwalters. Denn eine derart massive Pflichtverletzung kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft – auch nicht vorübergehend – toleriert werden. Ein Verwalter, bei dem es zu derartigen Unregelmäßigkeiten kommt, ist objektiv für sein Amt ungeeignet, seine Wahl ist objektiv nicht vertretbar, sodass die Wohnungseigentümer ihr Ermessen überschreiten, wenn sie diesen Verwalter weiter bestellen.

Reue und Bereitschaft zur Haftungsübernahme rechtfertigen keine Wiederwahl

Hieran ändert sich auch nichts dadurch, dass der Verwalter sein Fehlverhalten eingeräumt hat und offenbar an der Aufarbeitung des Schadens mitzuarbeiten bereit ist und in der Wohnungseigentümerversammlung seine persönliche Haftung erklärt hat. In einem Fall wie diesem ist auch im Hinblick auf die Entschuldigung und die Ausführungen des Verwalters, für einen Ausgleich des Schadens zu sorgen, eine Wiederwahl nicht mehr vertretbar. Insoweit ist auch zu berücksichtigen, dass der Verwalter gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft keine vollstreckungsfähige Erklärung im Hinblick auf den Ausgleich des Schadens abgegeben, noch anderweitig der Wohnungseigentümergemeinschaft Sicherheiten bestellt hatte.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Es bedarf keiner Problematisierung, dass die Wiederbestellung im hier entschiedenen Fall ordnungsmäßiger Verwaltung widersprochen hatte. Dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer am Verwalter festhalten wollte, war ggf. gerade darin begründet, dass er Instandhaltungsmaßnahmen für ihr Sondereigentum aus der Rücklage finanziert hatte. In einem derartigen Fall ist e...

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