Unwirksamkeit der sog. Schriftformheilungsklausel

BGB § 550

Eine sogenannte mietvertragliche Schriftformheilungsklausel hindert den Grundstückserwerber für sich genommen nicht, einen Mietvertrag, in den er nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor von dem Mieter eine Heilung des Mangels verlangt zu haben.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Gewerberaummietvertrag mit Schriftformklausel

Im September 2005 schloss der Mieter mit dem Insolvenzverwalter des damaligen Eigentümers einen auf 10 Jahre befristeten schriftlichen Mietvertrag über Ladenräume zum Betrieb einer Apotheke. In dem Mietvertrag ist unter § 24 Nr. 6 Folgendes vereinbart: "Alle Vereinbarungen, die zwischen den Parteien getroffen worden sind, sind in diesem Vertrag enthalten. Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Den Mietvertragsparteien sind die besonderen gesetzlichen Schriftformerfordernisse der §§ 550, 126 BGB bekannt. Sie verpflichten sich hiermit gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun, und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen. Dies gilt nicht nur für den Abschluss des Ursprungsvertrages/Hauptvertrages, sondern auch für Nachtrags-, Änderungs- und Ergänzungsverträge."

Mündliche Nachtragsvereinbarung

Im November/Dezember 2005 einigten sich die Vertragsparteien auf verschiedene Änderungen des Mietvertrags, u. a. wurde dem Mieter eine Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses eingeräumt. Diese Regelungen wurden lediglich mündlich vereinbart.

Eigentümerwechsel und Kündigung

Im Januar 2008 kam es zu einem Eigentümerwechsel. Der neue Eigentümer kündigte das Mietverhältnis gem. § 550 BGB unter Berufung auf den Umstand, dass die Nachtragsvereinbarung unter Verstoß gegen das gesetzliche Schriftformerfordernis geschlossen worden sei. Der BGH hatte zu entscheiden, ob die Kündigung wegen der unter § 24 Nr. 6 getroffenen Vereinbarung rechtsmissbräuchlich ist.

Dies wird vom BGH verneint: Nach § 550 BGB bedarf ein Mietvertrag für längere Zeit als 1 Jahr der Schriftform. Wird die Schriftform nicht gewahrt, kann der Mietvertrag zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mietsache gekündigt werden. Dasselbe gilt, wenn ein schriftlicher Mietvertrag durch mündliche Vereinbarung abgeändert wird.

Nachholung der Schriftform

Streitig ist, ob etwas anderes gilt, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass die Parteien bei einem Schriftformmangel zur Nachholung der Schriftform verpflichtet sind (sog. Schriftformheilungsklausel, Reparaturklausel oder Nachholklausel). Hierzu werden im Wesentlichen 3 Ansichten vertreten:

  1. Nach einer Ansicht sind Nachholvereinbarungen generell unwirksam; eine Verpflichtung zur Nachholung der Schriftform gilt nur in besonderen Ausnahmefällen. Bei Nichtbeachtung der Schriftform kann das Mietverhältnis auch von den ursprünglichen Vertragsparteien gekündigt werden (Lützenkirchen, in Lützenkirchen, Mietrecht, § 550, Rdn. 86).
  2. Nach der Gegenansicht sind solche Vereinbarungen wirksam. Bei Eigentümerwechsel tritt der Erwerber in die Nachholvereinbarung ein. Eine auf den Schriftformmangel gestützte Kündigung ist unwirksam. Dies gilt nicht nur für die Kündigung durch die ursprünglichen Vertragsparteien, sondern auch für die Kündigung des Erwerbers (Kreikenbohm/Ch. Niederstetter, NJW 2009, S. 406).
  3. Nach wohl h. M. sind die ursprünglichen Vertragspartner an die Vereinbarung gebunden. Bei einem Eigentümerwechsel tritt der Erwerber allerdings nicht in die Vereinbarung ein. Daraus folgt, dass die Kündigung einer ursprünglichen Vertragspartei gegen § 242 BGB verstößt. Der Erwerber kann dagegen nach § 550 BGB kündigen (Lammel, in Schmidt-Futterer, § 550, Rdn. 66, 74; Heile/Landwehr, in Bub/Treier, Kap II Rn. 2533; Blank/Börstinghaus, Miete, § 550, Rdn. 90; Bieber, in MünchKomm, § 550, Rdn. 20; wohl auch Emmerich, in Staudinger, § 550, Rdn. 46).

Schutzzweck der Schriftform

Der BGH erachtet die fragliche Vereinbarung jedenfalls dann für unwirksam, wenn sie "keine Einschränkung dahingehend enthält, dass sie nur im Verhältnis der ursprünglichen Vertragsparteien Geltung beanspruchen soll". Der Senat folgert dies aus dem Schutzzweck des § 550 BGB. Durch die Vorschrift soll in erster Linie der Grundstückserwerber geschützt werden. Der Erwerber soll aus der Vertragsurkunde ersehen können, an welche Vereinbarungen er gebunden ist. Dieser Schutzzweck werde verfehlt, wenn dem Erwerber eine Verpflichtung zur Heilung der Schriftform auferlegt werde.

Hinweis

Formularvertrag

Diese Grundsätze gelten sowohl für Formularklauseln als auch für Formularvereinbarungen.

Ebenso spielt es keine Rolle, ob der Erwerber weiß, welche mündlichen Vereinbarungen in der Zeit vor dem Eigentumsübergang getroffen wurden; nur in ganz besonderen Ausnahmefällen kann eine Kündigung durch den Erwerber rechtsmissbräuchlich sein.

BGH, Urteil...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.



Meistgelesen