Untermieterlaubnis bei längerem berufsbedingtem Auslandsaufenthalt des Mieters
  

Begriff

BGB § 553

  1. Ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen (Fortführung von BGH, Urteil v. 23.11.2005, VIII ZR 4/05, NJW 2006 S. 1200).
  2. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen.

(amtliche Leitsätze des BGH)

Der Mieter einer in Hamburg gelegenen 3-Zimmer-Wohnung erhielt im Jahr 2010 von der Universität Ottawa/Kanada einen befristeten Lehrauftrag für die Zeit vom 1.1.2011 bis 30.6.2014. Dies teilte er mit Schreiben vom 10.8.2010 dem Vermieter mit. In dem Schreiben führt der Mieter weiter aus, er habe die Absicht, 2 Zimmer der Wohnung an Frau H. und Herrn Dr. S. für die Zeit seiner berufsbedingten Abwesenheit gegen Zahlung eines anteiligen Betrags an der Miete unterzuvermieten, den 3. Raum wolle er weiter nutzen; für die Untervermietung bitte er um die Erteilung einer Erlaubnis. Der Vermieter hat die Erlaubnis verweigert. Der Mieter hält sich seit dem 15.11.2010 in Kanada auf; zur Überlassung der Räume an die Untermietinteressenten kam es nicht. Mit der Klage nimmt der Mieter den Vermieter auf Ersatz des Schadens in Anspruch, der ihm durch die Verweigerung der Untermieterlaubnis entstanden ist. Streitgegenständlich ist der Mietausfallschaden für die Zeit vom 15.11.2010 bis 30.10.2011 in Höhe von monatlich 650 EUR, insgesamt 7.445 EUR.

1 Aufgabe der Sachherrschaft

Grundlage des Ersatzanspruchs ist § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach kann der Mieter Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter eine Pflicht aus dem Mietverhältnis verletzt. Der Anspruch setzt mithin voraus, dass der Vermieter zur Erteilung einer Untermieterlaubnis verpflichtet ist. Nach dem Wortlaut des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt der Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis voraus, dass für den Mieter "nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse (entsteht), einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen".

Die genannte Regelung wird in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und in der Literatur unterschiedlich ausgelegt:

  1. Teilweise wird die Ansicht vertreten, dass ein Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis nur besteht, wenn die Wohnung weiterhin "Lebensmittelpunkt des Mieters" bleibt (OLG Hamm, MDR 1998 S. 1197).
  2. Nach anderer Ansicht genügt es, wenn der Mieter weiterhin die "Sachherrschaft (Obhut) über die Wohnung" hat (Blank, in Schmidt-Futterer, § 553 BGB Rdn. 8).
  3. Eine andere Meinung fordert, dass dem Mieter "mindestens die Hälfte des Wohnraums zur Eigennutzung verbleibt" (Lammel, in Wohnraummietrecht, § 553 BGB Rdn. 6).
  4. Schließlich wird die Auffassung vertreten, dass es genügt, wenn der Mieter weiterhin Mitgewahrsam an einem Teil der Wohnung hat. Eine Untermieterlaubnis scheidet nur dann aus, wenn der Mieter "die Sachherrschaft endgültig und vollständig aufgegeben hat" (LG Berlin, NJW-RR 1994 S. 1289; LG Hamburg, WuM 1994 S. 535; Emmerich, in Staudinger, § 553 Rdn. 6; Lützenkirchen, in Lützenkirchen, Mietrecht, § 553 Rdn. 11).

Der BGH schließt sich dieser Auffassung an: Es genügt, wenn der Mieter "ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen".

2 Unverschuldeter Rechtsirrtum des Vermieters

Nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entfällt der Schadensersatzanspruch, "wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat". Dies führt zu der Frage, ob sich der Vermieter wegen der bis dahin ungeklärten Rechtslage auf einen entschuldbaren Rechtsirrtum berufen kann.

Dies wird vom BGH verneint: "Ein unverschuldeter Rechtsirrtum liegt bei einem Schuldner regelmäßig nur dann vor, wenn er die Rechtslage unter Einbeziehung der höchstrichterlichen Rechtsprechung sorgfältig geprüft hat und bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt auch mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte (st. Rspr.; zuletzt Urteil v. 30.4.2014, VIII ZR 103/13 unter II 2 a)".

Diese Voraussetzung war im Entscheidungsfall nicht gegeben, weil § 553 BGB von einem Teil der Rechtsprechung und Literatur schon bisher im Sinne des BGH weit ausgelegt wurde.

BGH, Urteil v. 11.6.2014, VIII ZR 349/13

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