Untermiete – Erlaubnis und Rechtsverhältnisse / 5 Kündigungsrecht des Mieters bei verweigerter Untermieterlaubnis

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.^[1] Für das gesetzliche Kündigungsrecht gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Für die Ausübung dieses Kündigungsrechts steht dem Mieter eine angemessene Überlegungsfrist zu^[2]; die Kündigung muss deshalb nicht zum ersten zulässigen Termin erklärt werden.

Der Begriff des wichtigen Grundes in § 540 BGB ist umfassend zu verstehen.

Praxis-Beispiel

Wichtiger Grund

Ein wichtiger Grund liegt nicht nur dann vor, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Dritte den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen werde.

Der Vermieter kann den Dritten auch dann ablehnen, wenn dieser in den Räumen ein Gewerbe betreiben will, das mit dem Gewerbe des Vermieters oder dem der anderen Mieter konkurriert oder wenn durch die beabsichtigte Nutzung eine Überbelegung eintritt.

Ebenso ist ein wichtiger Grund gegeben, wenn zwar gegen die Person des Untermieters nichts einzuwenden ist, aber die Untervermietung zu einer Änderung des vereinbarten Mietgebrauchs führen würde^[3] oder wenn der Untermieter von der Mietsache einen Gebrauch machen will, der dem Mieter nicht gestattet ist.^[4]

Gleiches gilt, wenn das mit dem Mieter bestehende Mietverhältnis befristet ist und der Mieter mit der Erlaubnis zur Untervermietung zugleich eine Verlängerung des Hauptmietverhältnisses verlangt. Hierauf muss sich der Vermieter nicht einlassen.^[5]

Kein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Mieter durch die Untervermietung Einnahmen erzielt, die die von ihm gezahlte Untermiete übersteigen. Die voraussichtlich kurze Dauer der Untermiete ist ebenfalls kein wichtiger Grund.^[6]

Das gesetzliche Kündigungsrecht gilt sowohl für Geschäftsraum als auch für Wohnraum. Bei der Wohnraummiete ist das Kündigungsrecht nicht davon abhängig, ob der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung hat. Deshalb kann der Wohnraummieter auch dann kündigen, wenn er die Absicht hat, die Mietsache als Ganzes zu vermieten und der Vermieter die dazu erforderliche Erlaubnis verweigert.^[7]

Der Versagung der Erlaubnis ist es gleichzustellen, wenn der Vermieter die Erlaubnis nur unter Einschränkungen erteilt, die im Hauptmietvertrag keine Stütze finden, wenn er also die Erlaubnis nur zu Bedingungen erteilen will, die der Mieter nach seinem Mietvertrag nicht einzuhalten bräuchte^[8] oder wenn der Vermieter völlig untätig bleibt.

Wichtig

Daten des Untermieters sind mitzuteilen

Das Kündigungsrecht setzt zunächst voraus, dass der Mieter um die Erteilung der Erlaubnis nachgesucht hat; hierbei muss die Person des Untermieters namentlich benannt werden.^[9] Auf Verlangen des Vermieters muss der Mieter auch diejenigen Daten mitteilen, die der Vermieter braucht, um festzustellen, ob in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.

Es müssen die Fragen beantwortet werden, wie sie üblicherweise einem Mietinteressenten gestellt werden. Fragen nach dem Einkommen brauchen aber nicht beantwortet zu werden.^[10]

Im Allgemeinen^[11] müssen in Fällen der vorliegenden Art sowohl personenbezogene als auch vertragsbezogene Daten mitgeteilt werden.

Zu den personenbezogenen Daten gehören

1. der Name des Untermieters,
2. dessen Anschrift,
3. das Geburtsdatum,
4. der Beruf.

An vertragsbezogenen Daten muss mitgeteilt werden

1. die vom Untermieter beabsichtigte Art der Nutzung der Räume,
2. die Höhe der Untermiete,
3. die Laufzeit des Untermietvertrags,
4. etwaige Kündigungsmöglichkeiten,
5. eventuell die Übernahme einer Betreiberpflicht, wenn dem Mieter eine solche Pflicht obliegt.

Je nach den Umständen des Einzelfalls können aber auch weitergehende oder geringere Anforderungen an die Informationspflicht gestellt werden.

Wichtig

Keine Daten bei genereller Ablehnung

Eine Mitteilung dieser Daten ist allerdings entbehrlich, wenn der Vermieter eine Untervermietung generell abgelehnt hat.^[12]

Ebenso ist eine generelle Verweigerung anzunehmen, wenn die Ablehnung aus Gründen erfolgt, die mit der Person eines bestimmten Untermieters oder mit einer bestimmten vom Mieter vorgeschlagenen Untermietergruppe nichts zu tun haben. Gleiches gilt, wenn die Ablehnung mit Erwägungen begründet wird, die auf jede Form der Untermiete zutreffen. Zweifel am Inhalt der Ablehnungserklärung gehen zulasten des Vermieters. Das mit der Abgabe einer missverständlichen Erklärung verbundene Risiko ist nämlich vom Erklärenden und nicht vom Erklärungsempfänger zu tragen.

Weiter ist erforderlich, dass der Vermieter die Erlaubnis verweigert hat. Hiervon ist auszugehen, wenn sich der Vermieter entsprechend erklärt. Streitig ist, ob eine Verweigerung angenommen werden kann, wenn der Vermieter eine Anfrage des Mieters nicht innerhalb einer gesetzten oder angemessenen Frist beantwortet.^[13]

Das OLG Koblenz geht in dem Rechtsentscheid vom 30.4.2001^[14] davon aus, dass das bloße Schweigen keine Willenserklärung sei. Eine Ausnahme gelte, wenn der Angeschriebene oder Angesprochene verp...