Untermiete – Erlaubnis und Rechtsverhältnisse / 1.2.3 Teil des Wohnraums

Die Regelung in § 553 BGB setzt voraus, dass sich die Gebrauchsüberlassung auf einen Teil der Wohnung beschränkt und dass der verbleibende Teil weiterhin vom Mieter genutzt wird.

Dies wird in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und in der Literatur unterschiedlich ausgelegt:

1. Teilweise wird die Ansicht vertreten, dass ein Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis nur besteht, wenn die Wohnung weiterhin "Lebensmittelpunkt des Mieters" bleibt.^[1]
2. Nach anderer Ansicht genügt es, wenn der Mieter weiterhin die "Sachherrschaft (Obhut) über die Wohnung" hat.^[2]
3. Schließlich wird die Auffassung vertreten, dass es genügt, wenn der Mieter weiterhin Mitgewahrsam an einem Teil der Wohnung hat. Eine Untermieterlaubnis scheidet nur dann aus, wenn der Mieter "die Sachherrschaft endgültig und vollständig aufgegeben hat".^[3]

Der BGH hat in seinem Urteil vom 23.11.2005 die Auffassung vertreten, dass der Anspruch des Wohnungsmieters auf Erteilung zur Untervermietung nicht davon abhängt, ob der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat: Auch in diesem Fall habe der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung.^[4] Nach dem Zweck der Vorschrift soll dem Mieter auch dann die Wohnung erhalten bleiben, wenn er an einem Teil der Räume keinen Bedarf hat. Des Weiteren sei zu bedenken, dass "der Mobilität und Flexibilität" in der heutigen Gesellschaft zunehmende Bedeutung zukomme. Deshalb könne der Mieter auch dann einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis haben, wenn er sich überwiegend nicht in der Wohnung aufhalte.^[5] Im Urteil vom 11.6.2014^[6] hat er diese Rechtsprechung fortgeführt.

Achtung

Gelegentliche Nutzung eines Zimmers durch Hauptmieter genügt

Danach genügt es, wenn der Mieter "ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen".^[7]

Wichtig

Ganze Wohnung untervermieten?

Es besteht kein Anspruch des Mieters, die gesamte Wohnung unterzuvermieten. Wenn dieser Wunsch versagt wird, besteht lediglich das außerordentliche Kündigungsrecht gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB.

[1] OLG Hamm, MDR 1998 S. 1197.

[2] Bieber, in MünchKomm, § 553 BGB Rn. 6.

[3] LG Berlin, NJW-RR 1994 S. 1289; LG Hamburg, WuM 1994 S. 535; Emmerich, in Staudinger, § 553 Rn. 6; Lützenkirchen, in Lützenkirchen, Mietrecht, § 553 Rn. 11.

[4] BGH, Urteil v. 23.11.2005, VIII ZR 4/05, NJW 2006 S. 1200.

[5] BGH, a. a. O.

[6] VIII ZR 349/13 betr. einen längeren berufsbedingten Auslandsaufenthalt des Mieters.

[7] BGH, Urteil v. 11.6.2014, VIII ZR 349/13, NJW 2014 S. 2717.