Unterlassungsansprüche: Keine Verwirkung bei bloßer Untätigkeit
  
Begriff

Wird durch eine Störung des Eigentums ein neuer Unterlassungsanspruch ausgelöst, ist für den Beginn der für die Annahme einer Verwirkung erforderlichen Zeitspanne in der Regel auf den Zeitpunkt der Anspruchsentstehung abzustellen. Eine Verwirkung eines Rechts kommt nur in Betracht, wenn sich der Verpflichtete aufgrund eines Verhaltens des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass das Recht nicht mehr geltend gemacht wird. Die bloße Untätigkeit des Berechtigten über einen längeren Zeitraum hinweg ist nicht ausreichend (BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 275/16).

Streit um langjährige Nutzung einer Teileigentumseinheit als Gaststätte

Einer der Wohnungseigentümer betreibt in seiner Teileigentumseinheit eine Gaststätte. Bereits sein Voreigentümer hatte seit Mitte der 80er Jahre dort eine Gaststätte betrieben. In der Teilungserklärung ist eine Nutzung als Laden, Büro oder Praxis vorgesehen. Seit 2014 erstreckt sich deren Betrieb auch auf eine mit einem Zelt umgrenzte Außenterrasse, die auf städtischen Grund liegt und etwa 50 Plätze aufweist. In einer Eigentümerversammlung im Jahr 2015 wurde der Beschluss gefasst, Rechtsanwälte mit der ggfs. gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs auf Unterlassung der Nutzung der Einheit als Gaststätte zu beauftragen. Die schließlich erforderlich gewordene Klage war erfolgreich.

Eigentumsbeeinträchtigung durch Nichteinhaltung der normierten Gebrauchsregelungen

Gemäß § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer einen den Vereinbarungen entsprechenden Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile verlangen. Werden die normierten Gebrauchsregelungen nicht eingehalten, liegt hierin eine Eigentumsbeeinträchtigung, die Voraussetzung für einen Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB ist. Maßgebend für die zulässige Nutzung ist allein die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung, wonach das Teileigentum als Laden, Büro und Praxis genutzt werden kann. Eine Nutzung als Gaststätte ist demnach unzulässig. Eine derartige Nutzung führt auch typischerweise zu einer stärkeren Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer als die zweckbestimmungsgemäße.

Unterlassungsanspruch nicht verwirkt

Der Unterlassungsanspruch war auch nicht verwirkt. Ein Recht ist verwirkt, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen, und deswegen die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt. Zu dem Zeitablauf (sog. Zeitmoment) müssen besondere auf das Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen (sog. Umstandsmoment).

Neue eigenständige Störung löst einen neuen Unterlassungsanspruch aus

Diese Voraussetzungen waren vorliegend nicht erfüllt. An dem Zeitmoment fehlt es in der Regel bereits, wenn eine neue, eigenständige Störung einen neuen Unterlassungsanspruch auslöst. Wird eine Wohnungs- oder Teileigentumseinheit über einen langen Zeitraum zweckwidrig genutzt, begründet eine darauf bezogene neue Willensentscheidung des Eigentümers der Einheit eine solche Zäsur. Diese schließt es aus, einen Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer wegen der neuen bzw. erweiterten Nutzung als verwirkt anzusehen. Es fehlt dann zwangsläufig an dem Zeitmoment in Gestalt einer langjährigen Duldung. Aus diesem Grund kann eine Verwirkung des Anspruchs auf Unterlassung der Nutzung der Außenterrasse zum Betrieb der Gaststätte schon man-gels langjähriger Duldung durch die übrigen Wohnungs- und Teileigentümer nicht angenommen werden. Die Erweiterung des Gastronomiebetriebs in den Außenbereich hinein führt aufgrund der Anzahl von rund 50 Sitzplätzen und dem damit verbundenen Lärm zu einer im Vergleich zu der bis dahin erfolgten Nutzung erhöhten Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer und damit zum Entstehen eines diesbezüglichen Unterlassungsanspruchs.

Auch das Umstandsmoment fehlte vorliegend. Der Vertrauenstatbestand kann nicht durch bloßen Zeitablauf geschaffen werden. Der Anspruch der übrigen Wohnungseigentümer gegen einen Miteigentümer, die zweckwidrige Nutzung seiner Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zu unterlassen, kann daher nicht schon deshalb verwirkt sein, weil sie diesen Anspruch über einen langen Zeitraum nicht geltend gemacht haben.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Der Anspruch auf Unterlassen einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung kann zunächst nicht verjähren. Er unterliegt lediglich der Verwirkung. Neben dem Zeitmoment spielt insbesondere das Umstandsmoment eine erhebliche Rolle. Wann das Zeitmoment erfüllt ist, über welchen Zeitraum also die zweckbestimmungswidrige Nutzung anhalten muss, lässt sich nicht pauschal festlegen, sondern ist von den Maßgaben des konkreten Einzelfalls abhängig. Jedenfalls wird das Zeitmoment dann unterbrochen, wenn eine Ä...

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