Untergemeinschaft kann Erhaltungsmaßnahmen nur für ihr Haus beschließen
  

Begriff

Durch die Gemeinschaftsordnung für eine Mehrhausanlage kann den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, wenn zugleich bestimmt wird, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind (BGH, Urteil v. 10.11.2017, V ZR 184/16).

Verwaltungs- und abrechnungsmäßig selbstständige Untergemeinschaften

Zur Wohnungseigentumsanlage gehören drei Häuser. Nach der Gemeinschaftsordnung bilden die einzelnen Häuser verwaltungs- und abrechnungsmäßig jeweils selbstständige Untergemeinschaften, die – soweit möglich – im Ergebnis so behandelt werden sollen, als wenn sie drei juristisch voneinander unabhängige Eigentümergemeinschaften wären, ohne dass jedoch dinglich verselbstständigte Untergemeinschaften begründet würden. Die jeweiligen Eigentümer der Untergemeinschaften seien berechtigt, sämtliche Entscheidungen, die ausschließlich ihre Gebäude bzw. die Garagen betreffen, allein unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu treffen. Sie seien weiter befugt, zu eigenen Eigentümerversammlungen zu laden und Beschlüsse mit Wirkung für die Untergemeinschaft zu fassen. Sämtliche Lasten und Kosten seien soweit möglich für die drei Untergemeinschaften getrennt zu ermitteln und abzurechnen.

Nichtige Beschlüsse mangels Beschlusskompetenz?

In einer Eigentümerversammlung einer Untergemeinschaft wurde beschlossen, die Fassade dieses Hauses zu sanieren. In einer Eigentümerversammlung einer anderen Untergemeinschaft wurde beschlossen, ein Unternehmen mit der Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden zu beauftragen, die in einer Wohnung des Hauses aufgetreten war. Beide Beschlüsse wurden angefochten. Die beiden klagenden Wohnungseigentümer waren der Auffassung, mangels Beschlusskompetenz seien die Beschlüsse nichtig. Ihre Klage war allerdings erfolglos.

Angefochtene Beschlüsse nicht nichtig

Die angefochtenen Beschlüsse der Mitglieder der beiden Untergemeinschaften über die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen in den diesen Untergemeinschaften zuzuordnenden Gebäuden sind nicht nichtig. Zwar steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Hierüber ist auch in Versammlungen aller Eigentümer Beschluss zu fassen. Allerdings können die Wohnungseigentümer auch von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen. Insoweit ermöglicht es das Gesetz in § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG durch die Gemeinschaftsordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbstständiger Beschlussfassungskompetenz ihrer Mitglieder zu errichten.

Untergemeinschaft rechtlich unselbstständig

Insoweit dürfen durchaus auch Beschlüsse gefasst werden, die im Außenverhältnis nur durch eine Verpflichtung der Gesamtgemeinschaft mit entsprechender Haftungsfolge für die übrigen Mitglieder umgesetzt werden können. Da eine Untergemeinschaft rechtlich unselbstständig ist, können etwa für sie beschlossene Instandsetzungsmaßnahmen nicht lediglich im Namen der Untergemeinschaft in Auftrag gegeben werden, sie müssen vielmehr namens und auf Rechnung im Außenverhältnis seitens der Gesamtgemeinschaft vergeben werden. Folge hiervon ist zunächst auch die auf den jeweiligen Miteigentumsanteil begrenzte Teilhaftung jedes Mitglieds der Gesamtgemeinschaft nach § 10 Abs. 8 WEG dem Gläubiger der Gemeinschaft gegenüber. Im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer sind jedoch lediglich die Wohnungseigentümer der jeweiligen Untergemeinschaft zur Kostentragung verpflichtet.

Anforderungen an Regelungen in der Gemeinschaftsordnung

Allerdings ist aber eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, die den Mitgliedern der gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz einräumt, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, nur zulässig, wenn sie in Abweichung von § 16 Abs. 2 WEG zugleich bestimmt, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind.

Aufbringung der Mittel muss gesichert sein

Die Erteilung von Aufträgen zur Instandsetzung oder Sanierung entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Aufbringung der Mittel gesichert ist. In den Beschlüssen der Untergemeinschaften über die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen muss dabei eine Finanzierung vorgesehen werden, die die übrigen Wohnungseigentümer nicht mit einbezieht. Die Finanzierung kann etwa aus der von der Untergemeinschaft getrennt gebildeten Instandhaltungsrücklage, aus den laufenden Hausgeldern der Mitglieder...

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