Nach § 577a Abs. 1a BGB gilt die Kündigungsbeschränkung des Absatz 1 entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter

  1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder
  2. zugunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.

Dies wiederum gilt dann nicht, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.

 
Wichtig

Umwandlung ist nicht Voraussetzung

Die Bestimmung gilt auch dann, wenn ein Mietshaus nicht in Wohnungseigentum umgewandelt werden soll. Hintergrund ist, dass der Mieter einer größeren Gefahr von Eigenbedarfskündigungen ausgesetzt ist, da ein jeder Gesellschafter einer Personengesellschaft für sich Eigenbedarf geltend machen kann, wogegen der Mieter geschützt werden soll.

§ 577a Abs. 1a Nr. 2 BGB soll den Mieter gleichfalls schützen, so der Hauseigentümer einer Personengesellschaft oder mehreren Erwerbern ein eigentumsähnliches Recht einräumt, das die Möglichkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses umfasst, was insbesondere bei der Bestellung eines Erbbaurechts oder eines Nießbrauchs der Fall ist.

 
Hinweis

OHG, KG und juristische Personen

Zu den Personengesellschaften gehören auch die Personenhandelsgesellschaften in der Rechtsform der OHG und KG. Die Gesellschaft kann hier nicht zugunsten der Gesellschafter Eigenbedarf geltend machen, weshalb § 577a Abs. 1a BGB insoweit keine Bedeutung hat. Anders soll dies aber mit Blick auf eine Verwertungskündigung sein. Hier ist dann die Sperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB wiederum zu beachten.[1]

Entsprechendes gilt für die juristischen Personen. Diese können nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Sie sind allerdings nicht vom Wortlaut des § 577a Abs. 1a BGB umfasst, weshalb eine Verwertungskündigung möglich ist, und dies ohne Sperrfrist.

Keine Anwendung findet die Bestimmung, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Hausstand angehören.

 
Praxis-Beispiel

Beispiele für Nichtanwendung der Bestimmung

  • Geschwister erwerben das Haus
  • Eheleute erwerben das Haus
  • Eltern und Kinder erwerben das Haus
  • Lebenspartner erwerben das Haus
  • Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft erwerben das Haus

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