Zunächst muss zwischen dem Eigentümer und dem Mieter ein wirksamer Mietvertrag abgeschlossen und der Wohnraum muss dem Mieter aufgrund des Vertrags überlassen sein.[1] Insoweit ist der Anwendungsbereich des § 577a BGB dann nicht eröffnet, wenn der Mieter in der Wohnung nicht seinen Lebensmittelpunkt hat, diese nur ab und an als Ferienwohnung nutzt oder im Wege der Zwischenvermietung gemäß § 565 BGB weitervermietet. Der Untermieter ist per se nicht geschützt, womit ebenfalls der Anwendungsbereich des § 577a BGB nicht eröffnet ist. Entsprechendes gilt für die Mietverhältnisse des § 549 Abs. 2 und 3 BGB, also für Mietverhältnisse über möblierten Wohnraum innerhalb der Wohnung des Vermieters sowie Jugend- und Studentenwohnheime.
Weiter erforderlich ist die Überlassung der Wohnung. Dies setzt voraus, dass dem Mieter der unmittelbare Besitz an der Wohnung durch Schlüsselübergabe eingeräumt ist.
Kein Hinauszögern der Übergabe
Der Vermieter kann den Kündigungsschutz des Mieters nicht etwa dadurch umgehen, dass er die Wohnung diesem nicht überlässt. So der Vermieter mit der Überlassung in Verzug gerät, ist auf den Zeitpunkt der Fälligkeit abzustellen.
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