Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen / 1.2.3 Verkauf der Wohnung

§ 577 Abs. 1 BGB setzt für das Entstehen des Vorkaufsrechts des Mieters den Verkauf der Wohnung voraus. Hieraus ergibt sich, dass das Vorkaufsrecht dann nicht zur Entstehung gelangt, wenn die Wohnung durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben wurde. Das Vorkaufsrecht kommt auch bei einem Tausch oder einer Schenkung nicht zum Zuge. Darüber hinaus hat der Mieter nach § 470 BGB auch dann kein Vorkaufsrecht, wenn der Verkauf mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht an einen gesetzlichen Erben erfolgt. Weiter regelt § 471 BGB, dass das Vorkaufsrecht auch ausgeschlossen ist, wenn der Verkauf aus einer Insolvenzmasse erfolgt.

Vorkaufsrecht nur bei 1. Veräußerung

Das Vorkaufsrecht besteht nur im ersten Verkaufsfall nach Begründung des Wohnungseigentums. Es besteht nicht für Zweit- oder weitere Verkäufe.

Praxis-Beispiel

Veräußerungskette

Nach der Umwandlung veräußern die Eltern die Wohnung an ihren Sohn, der sie weiterverkauft.

Beim ersten Verkauf der Eltern an den Sohn bestand kein Vorkaufsrecht, weil der Sohn ein naher Familienangehöriger ist. Das Vorkaufsrecht lebt auch nicht im Fall des Weiterverkaufs durch den Sohn auf.

Praxis-Beispiel

Zwangsversteigerung

Nach Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung muss diese zwangsversteigert werden. Der Ersteher verkauft sie weiter.

Zunächst besteht nach § 471 BGB kein Vorkaufsrecht bei der Zwangsversteigerung. Auch im Fall der Weiterveräußerung durch den Ersteher hat der Mieter kein Vorkaufsrecht.^[1] Entsprechendes gilt im Übrigen im Fall der Insolvenz. Auch hier regelt § 471 BGB, dass ein Vorkaufsrecht nicht besteht, wenn der Insolvenzverwalter die Wohnung veräußert. Aber auch für den Fall, in dem der Erwerber die Wohnung weiterverkauft, besteht ebenfalls kein Vorkaufsrecht des Mieters.

[1] BGH, Urteil v. 14.4.1999, VIII ZR 384/97, NJW 1999 S. 2044.