Grundsätzlich sind mit Blick auf das Vorkaufsrecht des Mieters zunächst 2 Ausgangspositionen zu unterscheiden:
- Wohnungseigentum ist bereits begründet.
- Wohnungseigentum soll begründet werden.
Beiden Fällen ist gemeinsam, dass Wohnräume an den Mieter überlassen sind und diese an einen Dritten verkauft werden. Bezüglich des persönlichen Anwendungsbereichs scheidet die Bestimmung in all den Fällen aus, in denen als Käufer ein Familienangehöriger fungiert oder ein Angehöriger des Haushalts des Verkäufers bzw. Vermieters.
1.2.1 Sachlicher Anwendungsbereich
1.2.1.1 Vermietete Wohnung
Zunächst gilt das Vorkaufsrecht nur für Wohnräume. Bei gemischt genutzten Wohnungen kommt es nach der Schwergewichtstheorie darauf an, welcher Zweck überwiegt. Überwiegt die Nutzung zu Wohnzwecken, besteht das Vorkaufsrecht. Im Übrigen ist unerheblich, welche Zweckbestimmung die Teilungserklärung vorsieht. Wird die derzeitige Wohnung in der Teilungserklärung als Teileigentumseinheit ausgewiesen, besteht dennoch ein Vorkaufsrecht.
Nebenräume, Garagen und Stellplätze sind mit der Wohnung als Einheit zu betrachten, so über sie keine gesonderten vertraglichen Vereinbarungen bestehen.[1] Maßgeblich sind die Bestimmungen des Mietvertrags. Ist also beispielsweise eine Garage mitvermietet, unterfällt auch diese dem Schutzbereich des § 577 BGB. Anders verhält es sich allerdings dann, wenn ein gesonderter Vertrag bezüglich der vermieteten Garage existiert. In diesem Fall besteht das Vorkaufsrecht nicht für die Garage.
Dem Anwendungsbereich des § 577 BGB unterfallen nicht die in § 549 Abs. 2 und 3 BGB geregelten Mietobjekte. Hierbei handelt es sich insbesondere um Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist und um solchen, der Teil der vom Vermieter selbst genutzten Wohnung ist und der überwiegend vom Vermieter möbliert ist. Dem Anwendungsbereich unterfallen auch nicht Wohnräume in Studenten- oder Jugendwohnheimen. Auch andere Gebrauchsüberlassungsverträge wie Leihe und Pacht fallen nicht unter § 577 BGB.
Ob ein Untermietverhältnis dem Anwendungsbereich des § 577 BGB unterfällt, wird nicht einheitlich beantwortet. Zu differenzieren ist jedenfalls danach, ob der Hauptmieter die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken angemietet hat. Dann kann auch bei einer Untervermietung nur der Hauptmieter ein Vorkaufsrecht haben. Anders kann es aber dann zu beurteilen sein, wenn ein Fall der gewerblichen Zwischenvermietung nach § 565 BGB gegeben ist.
1.2.1.2 Dem Mieter überlassen
Voraussetzung des Vorkaufsrechts ist, dass nach Überlassung der Wohnräume an diesen Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll. Hieraus folgt, dass nur derjenige Mieter in den Genuss eines Vorkaufsrechts kommen kann, dem die Wohnräume bereits überlassen worden sind, bevor die Umwandlung in eine Eigentumswohnung vollendet ist. Allerdings schließt die bereits bei Überlassung der Wohnung bestehende Absicht des Eigentümers bzw. Vermieters, die Wohnung umwandeln zu wollen, das Vorkaufsrecht des Mieters nicht aus. Etwas anderes gilt aber dann, wenn im Zeitpunkt der Überlassung die Wohnung bereits im Kaufvertrag oder in der zur Eintragung dem Grundbuchamt eingereichten Teilungserklärung als Eigentumswohnung konkretisiert wurde.
Im Übrigen ist die Wohnung dann dem Mieter überlassen, wenn diesem der Besitz an der Wohnung durch Schlüsselübergabe eingeräumt worden ist. Unerheblich ist, ob er tatsächlich die Wohnung bezogen hat. Nicht entscheidend ist auch, ob der Mieter zum Zeitpunkt des Verkaufs nach Umwandlung noch in der Wohnung wohnt.
Geschiedener Ehegatte
Die Wohnung wurde von einem Ehepaar angemietet. Nach der Scheidung zieht die Ehefrau aus der Wohnung aus. Sie ist aber weiter Partei des Mietvertrags geblieben. In diesem Fall hat die geschiedene Ehefrau weiter ein Vorkaufsrecht an der Wohnung.[1]
Ein Vorkaufsrecht hat nach § 577 Abs. 4 BGB auch derjenige, der zum Zeitpunkt der Begründung von Wohnungseigentum als Angehöriger mit dem Mieter in der Wohnung zusammengelebt hat und nach dessen Tod gemäß § 563 in das Mietverhältnis eingetreten ist.[2] Ist das Mietverhältnis ordentlich gekündigt, besteht das Vorkaufsrecht bis zum Ende der Kündigungsfrist fort.
1.2.1.3 Begründung von Wohnungseigentum
Der Wortlaut des Gesetzes stellt lediglich auf die Umwandlung von Mieträumen in Wohnungseigentum ab, nicht aber auf die Person desjenigen, der das Wohnungseigentum tatsächlich begründet. Das Vorkaufsrecht entsteht also nicht etwa nur dann, wenn der Umwandelnde und der Vermieter personenidentisch sind, sondern auch dann, wenn der Umwandelnde nicht der Vermieter ist.
Klassischer Fall des Mietervorkaufsrechts ist im Übrigen, dass nach Mietvertragsabschluss und Wohnungsüberlassung Sondereigentum begründet wird. Ob dies gemäß § 3 WEG vertraglich oder nach § 8 WEG im Wege der Teilung erfolgt, ist unerheblich. Maßgeblicher Zeitpunkt ist auch im Fall des § 8 WEG das Anlegen der Wohnungsgrundbücher.[1]
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