Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnung: Wann entsteht das Vorkaufsrecht?
  
Begriff

BGB § 577 Abs. 1

  1. Das Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB entsteht, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird. Maßgeblich für die Begründung von Wohnungseigentum ist der Zeitpunkt der Anlegung der Wohnungsgrundbücher.
  2. Die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ist davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Wird die Absicht zur Begründung von Wohnungseigentum schon vor der Überlassung der Wohnräume an den Mieter gefasst, so entsteht kein Vorkaufsrecht. Voraussetzung ist, dass sich die Umwandlungsabsicht nach außen hinreichend manifestiert hat, etwa durch die notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung gem. § 8 WEG (im Anschluss an BGH, Urteil v. 6.4.2016, VIII ZR 143/15, NZM 2016 S. 540).

(Leitsätze der Redaktion)

Der Eigentümer A hatte die Absicht, ein ihm gehörendes 10-Familien-Haus in Wohnungseigentum aufzuteilen. Am 28.9.2010 wurde die Teilungserklärung notariell beurkundet. Am 23.11.2010 vermietete A die in dem Gebäude gelegene Dachgeschosswohnung. Die Wohnung wurde dem Mieter am 15.12.2010 überlassen. Am 16.12.2010 veräußerte A die Wohnung zum Preis von 207.000 EUR an B. Am 23.12.2010 wurde die Teilungserklärung ins Grundbuch eingetragen. Der Eintrag des B als neuem Eigentümer erfolgte am 18.10.2011. Mit Schreiben vom 28.11.2012 bot B dem Mieter an, die Wohnung zu einem Preis von 224.000 EUR zu erwerben. Dieser lehnte den Erwerb ab. In der Folgezeit veräußerte B die Wohnung an C. Dieser teilte dem Mieter mit, dass er die Wohnung selbst nutzen wolle. Daraufhin kündigte der Mieter das Mietverhältnis.

Er nimmt nunmehr den A auf Schadensersatz in Anspruch. Der Mieter ist der Ansicht, dass ihm ein Vorkaufsrecht zugestanden habe. Dieses sei infolge der Eintragung des B ins Grundbuch vereitelt worden. Deshalb schulde A als Schadensersatz die Differenz zwischen dem (niedrigen) Kaufpreis und dem (höheren) Verkehrswert der Wohnung.

Die Instanzgerichte haben der Klage (zum Teil) stattgegeben. Die Revision des A hatte Erfolg: Die hier maßgeblichen Rechtsfragen hat der BGH bereits im Urteil vom 6.4.2016 (VIII ZR 143/15, NZM 2016 S. 540) entschieden:

Entstehen des gesetzlichen Vorkaufsrechts

Das gesetzliche Vorkaufsrecht entsteht, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist, an einen Dritten verkauft werden (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) oder wenn an solchen Räumen Wohnungseigentum begründet werden soll (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB).

1. Wohnungseigentum ist bereits entstanden (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB)

Danach entsteht das Vorkaufsrecht, wenn der Abschluss des Kaufvertrags zeitlich nach der Begründung von Wohnungseigentum erfolgt. Das Wohnungseigentum entsteht mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher, also mit der Eintragung der Teilungserklärung ins Grundbuch.

Hier erfolgte die Eintragung am 23.12.2010. Der Kaufvertrag wurde bereits am 16.12.2010 – also vor der Entstehung des Wohnungseigentums – abgeschlossen.

2. Begründung von Wohnungseigentum ist beabsichtigt (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB)

Diese Alternative liegt vor, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:

  1. Zum einen muss sich der Veräußerer gegenüber dem Erwerber vertraglich zur Aufteilung gem. § 8 WEG verpflichten.
  2. Zum anderen muss die vom Vorkaufsrecht erfasste künftige Wohneinheit in dem Vertrag hinreichend bestimmt oder bestimmbar sein.
  3. Drittens ist erforderlich, dass die Absicht zur Begründung von Wohnungseigentum zeitlich nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter gefasst wird.

Wird die Absicht zur Begründung von Wohnungseigentum bereits vor der Überlassung an den Mieter gefasst, entsteht kein Vorkaufsrecht. Für die Begründungsabsicht reicht eine rein innerlich bestehende Absicht nicht aus; erforderlich ist vielmehr, dass sich die Absicht nach außen manifestiert. Hiervon ist jedenfalls dann auszugehen, wenn die Teilungserklärung notariell beurkundet wird.

Hier wurde die Teilungserklärung am 28.9.2010 notariell beurkundet. Die Überlassung der Wohnung an den Mieter erfolgte am 15.12.2010 – also nach der Beurkundung.

Aus diesen Gründen stand dem Mieter kein Vorkaufsrecht zu. Folgerichtig hob der BGH die instanzgerichtlichen Urteile auf und wies die Klage ab.

BGH, Urteil v. 7.12.2016, VIII ZR 70/16

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge