Umsatzsteuer – mietrechtliche Fragen / 2.2 Vertragliche Regelung

Soll der Mieter zur Zahlung der Mehrwertsteuer verpflichtet sein, muss dies im Mietvertrag vereinbart werden.

Achtung

Fehlende Vereinbarung, dann Endpreis

Ohne eine solche Regelung ist der im Mietvertrag ausgewiesene Preis als Endpreis zu verstehen.

Mehrwertsteuer bei Betriebskosten

Sind im Mietvertrag einzelne Leistungen als mehrwertsteuerpflichtig ausgewiesen und fehlt bei anderen Leistungen ein entsprechender Zusatz, so kann eine ergänzende Vertragsauslegung zu dem Ergebnis führen, dass der Mieter auch auf die Nebenkosten Mehrwertsteuer bezahlen muss.^[1]

Achtung

Mehrwertsteuer fällt auf alle Betriebskosten an

In diesem Fall unterliegen alle Betriebskostenpositionen der Mehrwertsteuer, unabhängig davon, ob die jeweils in Rechnung gestellten Beträge mit Vorsteuern belastet sind oder ob solche Steuern nicht anfallen (wie etwa bei öffentlichen Lasten).^[2]

Dies ist darauf zurückzuführen, dass bei Option für die Mehrwertsteuer alle Mieteinnahmen – zu denen auch die Betriebskosten gehören – als "Entgelt" i. S. v. § 9 Abs. 1 Satz 2 UStG bewertet werden.

Pflicht des Vermieters zur USt-Option

Soll der Vermieter gegenüber dem Mieter zur Umsatzsteueroption verpflichtet sein, muss dies ebenfalls vertraglich vereinbart werden. Eine fehlende Regelung ist allerdings ohne praktische Bedeutung, wenn der Mieter nach den Vereinbarungen des Mietvertrags Umsatzsteuer auf den Mietzins zu bezahlen hat. In diesem Fall folgt im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung^[3], dass der Vermieter zur Ausübung der Option verpflichtet ist, weil die getroffene Mietzinsregelung anderenfalls keinen Sinn ergibt.^[4]

Zum Widerruf der Option siehe OLG Hamm (a. a. O.).

Keine Umsatzsteuer bei Schadensersatz

Schadensersatzbeträge unterliegen nicht der Umsatzsteuer, weil es insoweit an einem Austauschverhältnis zur Leistung des Vermieters fehlt.^[5]

[1] OLG Düsseldorf, ZMR 1996 S. 82; ZMR 2000 S. 603, 604; OLG Schleswig, ZMR 2001 S. 619; Westphal, ZMR 1998 S. 262, 265.

[2] OLG Rostock, Urteil v. 12.3.2007, 3 U 67/06, OLGR Rostock 2007 S. 726; LG Hamburg, DWW 1998 S. 119, 120; Langenberg, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rn. 373; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 514; a. A. OLG Schleswig, ZMR 2001 S. 619.

[3] §§ 133, 157 BGB.

[4] OLG Hamm, ZMR 1997 S. 457.

[5] BGH, DWW 1998 S. 17, 18; NZM 2007 S. 621 unter Ziff. I 7.