1 Leitsatz

Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten müssen klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen.

2 Normenkette

§ 10 Abs. 2 Satz 2, § 16 Abs. 2 WEG a. F.

3 Das Problem

Die Wohnungseigentumsanlage ist eine Mehrhausanlage aus 4 Häusern und einer Tiefgarage. Die Häuser A, B und D sowie die Tiefgarage wurden neu errichtet, während das Haus C, ein Altbau, instandgesetzt wurde. Nach Gemeinschaftsordnung sollen die Häuser und die Tiefgarage so behandelt werden, als ob es sich um real geteilte Grundstücke handeln würde. Die Kosten "späterer Instandsetzungsmaßnahmen" und die Instandhaltungsrückstellung sind entsprechend der jeweiligen Verwaltungseinheit zu teilen und zuzuordnen, soweit nicht Maßnahmen und Anlagen betroffen sind, die der Unterhaltung aller Verwaltungskomplexe dienen. In Versammlungen haben die insoweit von der Benutzung ausgeschlossenen Eigentümer der jeweils anderen Gebäude kein Stimmrecht. In Haus C (dem Altbau) treten von Anfang an Feuchtigkeitsschäden auf. In der Versammlung beschließen die Wohnungseigentümer, einen Sachverständigen mit einer gründlichen Mauerwerksdiagnostik und der Erstellung eines Sanierungskonzepts für das Haus C zu beauftragen. Die Kosten sollen 18.000 EUR nicht übersteigen und aus der Instandhaltungsrückstellung des Hauses C beglichen werden. Dagegen wendet sich Wohnungseigentümer K. Er meint, die Kosten müssten von allen Wohnungseigentümern getragen werden.

4 Die Entscheidung

Der BGH ist der Ansicht, der Beschluss sei nicht zu beanstanden. Allerdings sei der Sinn des Worts "später" nicht eindeutig. Es ließe sich auf eine bestimmte Art von Instandsetzungsmaßnahmen beziehen, nämlich solche, deren Ursache erst nach der Aufteilung gelegt werde. Ebenso von dem Wortlaut gedeckt werde aber ein rein zeitliches Verständnis, wonach es allein darauf ankomme, ob die Kosten später entstehen, also nicht mit der Gegenleistung für den Erwerb der jeweiligen Einheit abgegolten seien. Dass diese Auslegung nächstliegend und zutreffend sei, ergebe sich "klar und eindeutig" aus dem Kontext der Bestimmung. Entscheidend für die Auslegung spreche, dass die Gemeinschaftsordnung eine umfassende verwaltungsmäßige Trennung der Untergemeinschaften vorsehe. Die Verwaltungszuständigkeit einer Untergemeinschaft könne nur insoweit wirksam vereinbart werden, als deren Mitglieder die durch die Verwaltungsmaßnahmen der Untergemeinschaft entstehenden Kosten im Innenverhältnis allein tragen müssten. Für diese Auslegung sprächen auch Sinn und Zweck der Regelung.

Hinweis

  1. Nachdem der WEG-Senat selbst herausarbeitet, dass der Wortlaut eines vereinbarten Umlageschlüssels nicht eindeutig ist, meint er aufgrund der Systematik einer Norm und ihrem Sinn und Zweck (den er unterlegt), sei klar, wie ein vereinbarter Umlageschlüssel zu verstehen ist. Ich selbst hätte zum Gegenteil votiert. Wollten nur die Eigentümer deren Wohnungen im Altbau lagen die mangelhafte Bauleistung des Bauträgers ausbaden? Was mögen wohl "frühere" im Gegensatz zu "späteren" Maßnahmen sein? Kann es die nach der BGH-Auslegung geben?
  2. Der BGH meint im Übrigen, der Beschluss sei auch nicht deshalb nichtig, weil die Stimmen aller Wohnungseigentümer gewertet worden sind. Die Anfechtungsklage sei auf diesen Punkt ausdrücklich nicht gestützt worden. Ebenso wenig ergebe sich daraus ein Nichtigkeitsgrund. Nach der Gemeinschaftsordnung finde eine einheitliche Versammlung statt, bei der in den Angelegenheiten einer Untergemeinschaft die Mitglieder der anderen Untergemeinschaften kein Stimmrecht hätten. Dass einzelne Wohnungseigentümer einem Stimmverbot unterlägen und ihre Stimmen zu Unrecht gewertet worden seien, müsse zweifelsfrei im Rahmen einer Anfechtungsklage geltend gemacht werden. Ob das richtig ist? Es haben doch die völlig falschen Personen abgestimmt? Ist das noch ein "Zählfehler"?

Ausblick auf die WEG-Reform

Durch die WEG-Reform hat sich am Problemkreis "Umlageschlüssel" vieles geändert. § 16 Abs. 2 WEG ist wie folgt gefasst worden: "Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Abs. 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen."

5 Entscheidung

BGH, Urteil v. 26.6.2020, V ZR 199/19

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