HeizKV: Umlagefähige Heiz- und Warmwasserkosten inkl. CO ... / 2.1.5 Legionellenprüfung

Die Trinkwasserverordnung^[1] schreibt vor, dass das Warmwasser in einem Mietshaus turnusmäßig, das heißt alle 3 Jahre, auf Legionellen zu untersuchen ist. Untersuchungspflichtig sind

• Warmwasseraufbereitungsanlagen mit mehr als 400 Liter Speichervolumen oder
• Warmwasserleitungen mit mehr als 3 Litern Inhalt zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle.

Über das Fassungsvermögen eines Warmwasserspeichers gibt zumeist das hieran angebrachte Typenschild Aufschluss. Diese gesetzliche Regelung bedeutet, dass nahezu alle Gebäude mit einer zentralen Warmwasserversorgungsanlage von der Untersuchungspflicht betroffen sind. Ausgenommen sind Anlagen in Ein- und Zweifamilienhäusern gemäß § 31 Abs. 1 Nr. 3 TrinkwV unabhängig vom Inhalt des Trinkwassererwärmers bzw. der Rohrleitung. Die Ausnahme gilt auch für dezentrale Warmwasserversorgungsanlagen, zum Beispiel mit Boilern oder Durchlauferhitzern.

Bei den Kosten für die wiederkehrenden Legionellenuntersuchungen handelt es sich um umlagefähige Betriebskosten. Die Kosten der regelmäßigen Untersuchung sind aber nicht bei den Kaltwasserkosten gemäß § 2 Nr. 2 BetrKV anzusetzen, sondern bei den Warmwasserkosten. Durch die Untersuchung soll ausgeschlossen werden, dass von der Warmwasseranlage Gesundheitsgefahren ausgehen. Die Beprobung gewährleistet einen gefahrlosen Betrieb der Warmwasserversorgungsanlage. Es handelt sich insbesondere um umlagefähige Kosten der Überwachung der Anlage und der Prüfung ihrer Betriebssicherheit gemäß § 2 Nr. 5a und § 2 Nr. 4a BetrKV.^[2]

Bei Überschreitung des Legionellengrenzwerts von 100 KBE/100 ml sind Nachbeprobungen vorgeschrieben. Die Nachbeprobungen können genauso wenig wie die Kosten für die Gefährdungsanalyse und Ähnliches als Betriebskosten umgelegt werden. Für die Beprobung des Trinkwassers müssen Probeentnahmestellen eingerichtet werden. Hierbei handelt es sich um einmalige Kosten, die somit nicht als Betriebskosten angesetzt werden können. Zulässig wäre eine Mieterhöhung wegen Modernisierungskosten gemäß § 559 BGB, weil es sich um eine Maßnahme handelt, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Von den Kosten dürfen 8 % auf die Jahresmiete umgelegt werden.

Praxis-Beispiel

Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung

1.500 EUR für ein Mietshaus mit sieben Wohnungen

8 % von 1.500 EUR = 120 EUR, dividiert durch zwölf Monate = 10 EUR, verteilt auf sieben Wohnungen = 1,43 EUR monatlich/Wohnung

[1] In der durch die 2. Verordnung zur Novellierung der Trinkwasserverordnung v. 20.6.2023 (BGBl I 2023, S. 1 Nr. 159) geänderten Fassung.

[2] Langenberg/Zehelein, K 141; AG Baden-Baden, Urteil v. 3.6.2015, 19 C 243/14, WuM 2015, 625.