Begriff

BGB § 556a; HeizkostenV § 7 Abs. 1 Satz 5

Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06, NJW 2008 S. 142 Rn. 19).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

In einem Mietvertrag über eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung ist u. a. vereinbart, dass der Mieter neben der Grundmiete und einer Betriebskostenpauschale eine Vorauszahlung auf die Heizkosten zu leisten hat. Weiter ist in dem Vertrag unter § 1 bestimmt: "Die Wohnfläche ist mit 74,59 qm vereinbart."

Die tatsächliche (beheizbare) Wohnfläche beträgt jedoch 78,22 qm. Der Vermieter hat den verbrauchsunabhängigen Teil der Heizkosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen auf die einzelnen Nutzer umgelegt. Dabei hat er nicht die im Mietvertrag vereinbarte Fläche von 74,59 qm, sondern die wirkliche Fläche von 78,22 qm zugrunde gelegt.

Der BGH hatte zu entscheiden, ob diese Praxis mit § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV im Einklang steht.

1. Bisher: 10 %-Grenze bei Umlage der verbrauchsunabhängigen Heizkosten

In § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV ist geregelt, dass der sog. Festanteil an den Heizkosten "nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen (ist); es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden". Stimmt eine im Mietvertrag vereinbarte Fläche mit der wirklichen Fläche nicht überein, stellt sich die Frage, welcher Wert für die Umlage der Heizkosten maßgeblich ist.

In den Urteilen vom 7.7.2004 (VIII ZR 192/03, NJW 2004 S. 3115) und vom 23.5.2007 (VIII ZR 138/06, NJW 2007 S. 2626) hat der BGH für das Mieterhöhungsverfahren entschieden, dass bei einer Abweichung der im Mietvertrag ausgewiesenen Fläche von der tatsächlichen Fläche zu differenzieren sei:

  • Beträgt die Abweichung mehr als 10 %, so ist die tatsächliche Fläche maßgebend.
  • Beträgt sie weniger als 10 %, kommt es auf die Vertragsfläche an.

In seinem Urteil vom 31.10.2007 (VIII ZR 261/06, NJW 2008 S. 142) hat der BGH unter Rückgriff auf diese Entscheidungen ausgeführt, dass dieselben Grundsätze gelten, wenn der verbrauchsunabhängige Teil der Heizkosten nach dem Flächenmaßstab auf den Mieter umgelegt wird.

2. Jetzt: Umlage nach tatsächlicher Wohnfläche

Die Rechtsprechung des BGH führte in der Praxis zu erheblichen Problemen.

In dem Urteil vom 18.11.2015 (VIII ZR 266/14, BGHZ 208 S. 18 = NJW 2016 S. 239) hat der BGH die früher vertretene Ansicht zur maßgeblichen Wohnfläche bei der Mieterhöhung aufgegeben. In der Entscheidung ist ausgeführt, dass für den nach § 558 BGB vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung maßgeblich ist. Eine Anpassung des Mietvertrags nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage hat der BGH abgelehnt.

Nichts anderes kann für die Umlage der Betriebskosten (wozu auch die Heizkosten zählen) gelten. Auch hier kommt es stets auf die wirkliche Fläche an.

BGH, Urteil v. 30.5.2018, VIII ZR 220/17

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