Umlage der Betriebskosten bei gemischt genutzten Gebäuden
 

Zusammenfassung

Für den öffentlich geförderten Wohnraum ist die Kostenerfassung bei gemischt genutzten Gebäuden in § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV geregelt. Danach sind Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, vorweg abzuziehen; kann hierbei nicht festgestellt werden, ob die Betriebskosten auf Wohnraum oder Geschäftsraum entfallen, sind sie für den Wohnteil und den anderen Teil des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit im Verhältnis des umbauten Raumes oder der Wohn- und Nutzflächen aufzuteilen. Diese auf dem Prinzip der gerechten Kostenverteilung beruhende Regelung ist für den freifinanzierten Wohnraum entsprechend anzuwenden. Daraus lassen sich folgende Grundsätze ableiten:

Die verbrauchsabhängigen Kosten, wie Wasser, Abwasser und Müllgebühren sind dann getrennt zu erfassen, wenn sich der Anteil der gewerblichen Mieter an der Verursachung der Kosten erheblich vom Anteil der Wohnungsmieter unterscheidet (LG Düsseldorf, DWW 1990, 240; LG Mannheim, Urt. v. 29.4.1998, Az.: 4 S 179/97; AG Charlottenburg, GE 1996, 979). Deshalb ist der Frischwasserverbrauch von Gaststätten, Wäschereien, Bäckereien, Metzgereien und dergleichen grundsätzlich durch einen Zwischenzähler zu erfassen (LG Düsseldorf, DWW 1990, 240 betr. Dentallabor und Arztpraxis). Wird dies versäumt, so scheidet eine Umlage der Wasserkosten nach dem Verhältnis der Wohn- oder Nutzflächen aus; der auf die Wohnungsmieter entfallende Anteil ist in einem solchen Fall durch Schätzung zu ermitteln.

Gleiches gilt für die Abwassergebühren, soweit sich deren Höhe nach dem Frischwasserverbrauch richtet.

Auch sollten den genannten Gewerbebetrieben eigene Mülltonnen zur Verfügung gestellt werden; bei einer gemeinsamen Benutzung aller Mülltonnen ist zu fragen, ob eine Umlage nach dem Verhältnis der Wohn- oder Nutzflächen der tatsächlichen Müllverursachung Rechnung trägt.

Bei der Umlage der Grundsteuer ist streitig, ob eine nach Gewerbe- und Wohnräumen getrennte Umlage möglich und erforderlich ist (bejahend: LG Frankfurt, WM 1986, 234; NZM 1998, 434; AG Köln, WM 1986, 234; AG Frankfurt, WM 1988, 170; Laug, WM 1993, 171; AG Charlottenburg, GE 1996, 979; verneinend: LG Lübeck, WM 1989, 84; AG Köln, WM 1989, 83; AG Frankfurt, ZMR 1997, 244; Teitge, ZMR 1986, 261; Schmid Rdn. 4006). Nach richtiger Ansicht kommt es darauf an, welcher Anteil der Gesamtfläche auf die Gewerberäume entfällt. Sind neben zahlreichen Wohnungen lediglich ein oder zwei Laden- oder Gaststättenräume vermietet, so kann auf eine getrennte Umlage verzichtet werden, weil sich der (i.d.R. etwas höhere) Mietzins der Gewerbeeinheiten kaum auf die Höhe der Grundsteuer auswirkt. Anders ist es, wenn eine erhebliche Fläche gewerblich vermietet ist (ebenso LG Berlin, GE 1990, 1035; LG Frankfurt, NJWE-MietR 1997, 26 bei 3/4 der Gesamtfläche; AG Charlottenburg, GE 1996, 979; Schmidt-Futterer/Langenberg § 546 BGB Rdn. 248). In diesem Fall muss der Vermieter ermitteln, welcher Anteil von der Gesamtjahresrohmiete auf die Wohnungen und welcher Anteil auf die Gewerberäume entfällt. Nach diesem prozentualen Verhältnis ist die Grundsteuer zwischen den Wohnraummietern und den Gewerbemietern aufzuteilen (LG Frankfurt, NZM 1998, 434; AG Charlottenburg, GE 1996, 979). Die jeweiligen Jahresrohmieten ergeben sich aus dem Einheitswertbescheid oder dem Vorbogen zur Ermittlung der Jahresrohmiete. Diese Unterlagen können beim Finanzamt beschafft werden (s. dazu auch Laug, WM 1993, 171).

In vergleichbarer Weise ist bei den Versicherungskosten zu verfahren, falls diese Kosten durch die gewerbliche Nutzung beeinflusst werden (LG Frankfurt, NJWE-MietR 1997, 26; LG Berlin, GE 1998, 1027).

Der Mieter muss darlegen und im Zweifel beweisen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen für eine getrennte Kostenerfassung gegeben sind (LG Düsseldorf, DWW 1990, 240; a.A: LG Berlin, MM 1998, 309).

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