Begriff

BGB §§ 539, 546, 546a; InsO § 55

  1. Macht der Insolvenzverwalter nach Eintritt der Insolvenz des Mieters von der Ausübung des Wegnahmerechts des Mieters gemäß § 539 BGB Gebrauch, so ist die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache Masseverbindlichkeit, da der Insolvenzverwalter den Zustand des Mietgegenstands durch eigene Handlungen im Sinne von § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO verändert hat.
  2. Der Umstand, dass der Mieter Einrichtungen in der Mietsache nicht entfernt, kann der Annahme einer Rückgabe dann entgegenstehen und damit eine Vorenthaltung im Sinne von § 546a BGB begründen, wenn wegen des Belassens der Einrichtungen nur eine teilweise Räumung des Mietobjekts anzunehmen ist (hier: Entfernung einer Leichtbaumetallhalle ohne Beseitigung der Fundamente).

(Leitsätze des Gerichts)

Das Problem

Zwischen den Mietvertragsparteien bestand ein gewerbliches Mietverhältnis über ein ca 1.650 qm großes Grundstück. Der Mieter errichtete auf dem Grundstück eine Leichtbaumetallhalle mit den Maßen 25 x 66 m. In der Folgezeit wurde über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter hat das Mietverhältnis gekündigt. Die Halle wurde auf Betreiben des Insolvenzverwalters abgebaut und verwertet. Die Fundamente der Halle hat der Insolenzverwalter auf dem Grundstück belassen. Der Vermieter nimmt den Insolvenzverwalter auf Entfernung der Fundamente in Anspruch. Bis zur Entfernung der Fundamente verlangt er eine Nutzungsentschädigung.

Die Entscheidung

Die Klage hatte im Wesentlichen Erfolg.

1. Anspruch auf Räumung

Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Nach allgemeiner Ansicht beinhaltet die Rückgabepflicht auch die Pflicht, die Mietsache zu räumen. Wurde – wie vorliegend – über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, so stellt sich die Frage, ob der Räumungsanspruch als Insolvenz- oder als Masseverbindlichkeit zu bewerten ist. Zu den Insolvenzverbindlichkeiten zählen alle Ansprüche des Vermieters, die vor der Insolvenzeröffnung entstanden sind. Grundsätzlich folgt der Räumungsanspruch aus dem Mietvertrag, er entsteht – aufschiebend bedingt durch die Vertragsbeendigung – bereits mit dem Vertragsschluss. Hieraus ist abzuleiten, dass der Räumungsanspruch im Allgemeinen als Insolvenzforderung gilt. Der Insolvenzverwalter ist demnach nicht verpflichtet, die Mietsache auf Kosten der Masse zu räumen.

Eine Ausnahme gilt für Verbindlichkeiten, die nach § 55 InsO als Masseverbindlichkeiten gelten. Hierzu zählen u. a. Verbindlichkeiten, "die durch Handlungen des Insolvenzverwalters oder in anderer Weise durch die Verwaltung, Verwertung und Verteilung der Insolvenzmasse begründet werden ..." (§ 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO). Vorliegend hat der Insolvenzverwalter die Halle entfernt und verwertet. Hierzu war er aufgrund des § 539 Abs. 2 BGB befugt. Nach dieser Vorschrift ist der Mieter berechtigt, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat. Mit dem Wegnahmerecht korrespondiert die Pflicht, das Mietobjekt wieder in den vorigen Zustand zu versetzen (Langenberg, in Schmidt-Futterer, § 539 BGB, Rn. 75; Palandt/Weidenkaff, BGB, § 539 BGB, Rn. 10; Scheuer/J. Emmerich, in Bub/Treier Rn. 340). Der Mieter – an seiner Stelle der Insolvenzverwalter – darf sich nicht darauf beschränken, wertvolle Bestandteile wegzunehmen und dem Vermieter den Rest zu belassen (Langenberg, a. a. O., Rn. 81). Etwaige Schäden, die durch die Demontage der Einrichtung entstanden sind, oder bauliche Veränderungen müssen beseitigt werden. Hierbei handelt es sich um eine Massenverbindlichkeit.

2. Anspruch auf Nutzungsentschädigung

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist (§ 546a BGB). Vorliegend hat der Insolvenzverwalter zwar den Besitz am Grundstück auf den Vermieter übertragen. Das Grundstück war allerdings nicht vollständig geräumt, weil der Insolvenzverwalter zwar die Halle, nicht aber deren Fundamente entfernt hat. Im Allgemeinen spielt es für die Erfüllung der Rückgabepflicht keine Rolle, in welchem Zustand sich die Mieträume bei Rückgabe befinden. Eine Ausnahme gilt, wenn wegen des Belassens von Einrichtungen nur eine teilweise Räumung des Mietobjekts anzunehmen ist. Hierbei kommt es darauf an, ob die zurückgelassenen Einrichtungen im Verhältnis zu der vermieteten Gesamtfläche ins Gewicht fallen, ob die Beseitigung erheblichen Aufwand oder erhebliche Kosten verursacht und ob sie den Vermieter an der Besitzausübung und Nutzung der Mietsache wesentlich hindern. Hiervon ist das Gericht im Entscheidungsfall ausgegangen.

KG Berlin, Urteil v. 25.2.2019, 8 U 6/18

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge