Umdeutung eines unwirksamen Zeitmietvertrags in Kündigungsausschlussvereinbarung
  

Begriff

BGB § 575

Erweist sich die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags als unwirksam, weil die nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann dem bei Vertragsschluss bestehenden Willen der Mietvertragsparteien, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit durch ordentliche Kündigung nach § 573 BGB zu beenden, im Einzelfall dadurch Rechnung getragen werden, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht (Bestätigung von BGH, Urteil v. 10.7.2013, VIII ZR 388/12, NJW 2013 S. 2820).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Befristeter Mietvertrag und Eigenbedarf des Erwerbers

Die ursprünglichen Vertragsparteien schlossen am 10.11.2009 einen Mietvertrag über eine Wohnung, in dem hinsichtlich der Vertragszeit vereinbart ist, dass das Mietverhältnis am 15.11.2009 beginnt und am 31.10.2012 endet. Ein Grund für die Befristung ist in dem Mietvertrag nicht genannt. Außerdem enthält der Mietvertrag in § 2 eine vorgedruckte Klausel mit einer Kündigungsausschlussvereinbarung; diesen Teil des Mietvertragsformulars haben die Parteien nicht ausgefüllt.

Im Juli 2010 kam es zu einem Eigentümerwechsel. Der Erwerber kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 28.7.2010 zum 31.10.2010 wegen Eigenbedarfs. Der BGH hatte über die Wirksamkeit der Kündigung zu entscheiden.

Schriftlicher Befristungsgrund

In dem zur Entscheidung stehenden Fall haben die Parteien ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit vereinbart; ein solches Mietverhältnis kann vor Ablauf der vereinbarten Vertragszeit nicht im Wege der ordentlichen Kündigung beendet werden (§ 542 Abs. 2 BGB). Bei der Wohnraummiete setzt eine wirksame Befristung allerdings voraus, dass hierfür ein bestimmter Grund vorliegt und dass dieser dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wird.

Fehlt es daran, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB). Hiervon war auszugehen.

Umdeutung in beiderseitigen Kündigungsverzicht

In diesem Fall stellt sich die Frage, ob ein unwirksamer Zeitmietvertrag in eine wirksame Kündigungsausschlussvereinbarung umgedeutet werden kann. Über diese Frage hat der BGH bereits mit Urteil vom 10.7.2013 (VIII ZR 388/12) entschieden. Dort ist ausgeführt, dass durch die Unwirksamkeit der Regelung über die Mietzeit eine planwidrige Vertragslücke entstehe. Diese Lücke sei durch eine ergänzende Vertragsauslegung dahingehend zu schließen, "dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Weise tritt, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit (beziehungsweise bei Ausübung der Option zum Ablauf des entsprechenden zusätzlichen Zeitraums) möglich ist" (Rz. 16).

Voraussetzung für die Umdeutung ist, dass diese Rechtsfolge dem Willen der Parteien entspricht.

An dieser Rechtsprechung hält der BGH fest: "Aus der Aufnahme der zeitlichen Befristung ... wird der bei Vertragsschluss beiderseits bestehende Wille der Vertragsschließenden deutlich, dass das Mietverhältnis jedenfalls für diese Zeit Bestand haben sollte." Aus dem Umstand, dass die Parteien die im Mietvertragsformular vorgesehene Klausel über den Kündigungsverzicht nicht ausgefüllt haben, folgt nichts anderes, weil die vertragsschließenden Parteien die Befristung für wirksam angesehen haben; für die Vereinbarung einer Kündigungsausschlussregelung bestand deshalb kein Anlass.

Umdeutung der Kündigungsfrist

In einem weiteren Teil der Entscheidung befasst sich der BGH mit dem Problem, ob eine mit der 3-Monats-Frist des § 573c BGB erklärte Kündigung in eine Kündigung zum vereinbarten Vertragsablauf umgedeutet werden kann. Eine solche Umdeutung ist nur möglich, wenn dies dem Willen des Kündigenden "mit der erforderlichen Sicherheit" zu entnehmen ist. Hier war diese Voraussetzung nicht gegeben.

BGH, Versäumnisurteil v. 11.12.2013, VIII ZR 235/12

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