Thüringer OLG Urteil vom 13.03.2008 - 1 U 130/07

Leitsatz (amtlich)

Das Schriftformerfordernis bei langfristigen gewerblichen Mietverträgen ist gewahrt,

1. auch wenn der Vertrag vom Mieter erst nach Ablauf einer in einem Anschreiben gesetzten Frist unterschrieben und zurückgesandt wird;

2. auch wenn der Beginn des Mietverhältnisses an die im Wesentlichen mangelfreie Übergabe des Mietobjektes geknüpft ist;

3. trotz fehlender Angaben zu den Vertretungsverhältnissen auf Mieter- und Vermieterseite;

4. wenn eine nachträgliche Änderung des Mietvertrages keine wesentliche Bedeutung hat;

5. die Mieterhöhung nach dem Vertrag auf einem einseitigen Mieterhöhungsverlangen des Vermieters wegen eines geänderten Lebenshaltungskosten-Index beruht oder eine Erhöhungsvereinbarung der Mietvertragsparteien nur unbedeutend ist.

Normenkette

BGB § 50

Verfahrensgang

LG Gera (Urteil vom 04.01.2007; Aktenzeichen 4 O 454/05)

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des LG Gera vom 4.1.2007 - 4 O 454/05 - wird zurückgewiesen.

2. Der Klägerin fallen die Kosten der Berufung zur Last.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Klägerin als Mieterin begehrt ggü. der Beklagten als Vermieterin die Feststellung, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die Geschäftsräume in der R. straße 3 in G. unbefristet ist.

Im Zeitraum 1995 bis 1997 plante und errichtete die Beklagte ein Einkaufs- und Entertainment-Center in der R. straße 3 in G., auf dessen zweiter Ebene sich das von der Rechtsvorgängerin der Beklagten (und nunmehr der Beklagten) angemietete und betriebene Multiplex-Kino befindet.

Die Vorentwurfsplanung für das Kino wurde von der Beklagten in Auftrag gegeben. Bereits 1995 nahm die Beklagte mit verschiedenen Mietinteressenten, u.a. mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin (der U C I M GmbH) Kontakt auf, und noch im Vorfeld der Errichtung des Komplexes kam es zum Mietvertragsabschluss zwischen den Parteien (sog. Vermietung vom Reißbrett). Der Mietvertrag verweist zur Umschreibung des Mietgegenstandes auf die dem Vertrag als Anlage 2 beigefügte Baubeschreibung sowie ferner das Raumbuch (Anlage 3) und die Planung für das Gebäude mit der Flächenaufteilung im Gebäude und den Bauzeichnungen (Anlage 4), wobei festgehalten ist, dass Änderungen in der Ausführung der Anlagen 1 bis 4 der schriftlichen Zustimmung des Mieters bedürfen.

Das Mietobjekt sollte (gem. § 1 Nr. 4 des Mietvertrages) ca. 2.028 Sitzplätze und eine Größe von 5.091 m2 gemäß Grundrissplan haben. Die Mietfläche sollte allerdings nur die Basis für die Nebenkostenabrechnung bilden und ansonsten keinen Einfluss auf die Miethöhe haben. Das Kino sollte über ca. 8 Vorführungsräume verfügen.

Das Mietverhältnis sollte gem. § 3 Nr. 1 mit der - im Wesentlichen mängelfreien - Übergabe des Mietobjektes an den Mieter (voraussichtlich am 1.10.1997) beginnen und 20 Jahre andauern, und der Vertrag sah darüber hinaus eine zweimalige Verlängerungsoption um jeweils 5 Jahre für den Mieter vor.

Der Mietzins sollte gem. § 5 des Vertrages jährlich 1.940.000 DM zzgl. der jeweiligen gesetzlichen Mehrwertsteuer betragen und in monatlichen Teilbeträgen entrichtet werden, wobei die Monatsmiete jeweils im Voraus fällig sein und frühestens bis zum 5. des Monats entrichtet werden sollte. § 6 des Vertrages enthält eine Wertsicherungsklausel, wonach mit Beginn des 5. Mietjahres für den Fall der Veränderung des vom statistischen Bundesamt für die BRD amtlich festgestellten und veröffentlichten Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts mit mittlerem Einkommen des alleinverdienenden Haushaltsvorstands (Basis 1985 = 100) im Verhältnis zum Ende des 1. Mietjahres um mehr als 10 % nach oben oder unten der Vermieter und Mieter berechtigt sind, eine Änderung des Mietzinses um 75 % der eingetretenen Veränderung zu verlangen; der Mietzins sollte sich dabei mit Beginn des übernächsten Monats nach Eingang des Änderungsverlangens beim Vermieter oder Mieter ändern.

§ 22 des Mietvertrages sieht eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Mieters für die Dauer von 20 Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses (Gewerbebetriebsbeschränkung) vor, und § 23 des Mietvertrages regelt eine Konzernbürgschaft.

Der Mietvertrag trägt für die Rechtsvorgängerin der Klägerin die Unterschrift des Geschäftsführers R S vom 12.3.1996 (versehentlich unter der Rubrik "Mieter") sowie für die Vermieterin Unterschriften eines Vertreters der GFI GmbH sowie des Prokuristen M für die G P GmbH vom 28.2.1996 (versehentlich unter der Rubrik "Vermieter").

Im Vorfeld hatte die Beklagte der Klägerin den Mietvertrag mit Schreiben vom 6.3.1996 mit der Bitte um rechtsverbindliche Gegenzeichnung und Rücksendung bis spätestens 11.3.1996, wie vereinbart, übersandt (Anlage K...