Teppichboden – mietvertragliche Regelungen

Zusammenfassung

 
Überblick

Rund um den Teppichboden ranken sich zahlreiche Probleme: Von der Neuverlegung über Reinigung bis hin zum Schadensersatz bei Beschädigung. Der nachfolgende Beitrag gibt einen umfassenden Überblick.

1 Vertragsgegenstand

Ist die Wohnung oder der Gewerberaum bei Mietbeginn mit Teppichböden ausgestattet, gelten diese als Teil der Mietsache und damit als mitvermietet, es sei denn, die Vertragsparteien haben etwas anderes vereinbart. Die früheren Eigentumsverhältnisse zum Teppichboden spielen dabei keine Rolle, sodass es nicht darauf ankommt, ob der Vermieter sie vom Vormieter erworben oder selbst eingebracht hatte. Sind in den vermieteten Räumen dagegen zu Vertragsbeginn Teppichböden nicht verlegt, ist der Mieter berechtigt, diese Maßnahme auf seine Kosten durchzuführen.[1] Der Mieter ist in diesem Fall auch berechtigt, den Teppichboden jederzeit wieder zu entfernen. Bei Rückgabe der Mietsache ist die Entfernung ohnehin Mieterpflicht.[2]

[1] AG Gera, Urteil v. 28.6.1999, 4 C 1515/98, WuM 2000 S. 19; schon früher LG Mannheim, Urteil v. 16.5.1978, 12 S 103/75, WuM 1976 S. 50.

2 Rechte und Pflichten der Vertragsparteien

2.1 Die Rechte des Mieters

2.1.1 Anspruch auf Neuverlegung eines Teppichbodens?

Hat der Teppichboden ein bestimmtes Alter erreicht und ist er unansehnlich geworden oder hat er im Laufe des Mietvertrags Schaden erlitten, stellt sich für den Mieter die Frage eines Rechtsanspruchs gegen den Vermieter auf Austausch des Bodens.

Der Ersatz des Teppichbodens fällt nach bisheriger Rechtsprechung nicht etwa unter die im Einzelfall bestehende Pflicht des Mieters, in der Wohnung Schönheitsreparaturen durchzuführen.[1]

Für den Bereich des Gewerberaums wird dies jetzt auch anders gesehen.[2]

Es dürfte davon auszugehen sein, dass der BGH seine Rechtsprechung auch auf den Renovierungsbegriff bei Wohnraum entsprechend ausrichten wird. Es ist dabei nicht erforderlich, den Begriff der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag nach Art und Umfang der Tätigkeiten zu beschreiben. Vielmehr genügt es festzuhalten, dass der Mieter "die Schönheitsreparaturen trägt".[3] Die Begriffsbestimmung des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV wird vom BGH im Übrigen generell auf alle Mietverhältnisse angewandt.[4]

Erneuerung des Teppichbodens als Instandhaltungspflicht des Vermieters

Die Erneuerung des Teppichbodens ist bei fehlender Übertragung auf den Gewerberaummieter Teil der Instandhaltungspflicht des Vermieters.[5]

 
Hinweis

Zeitpunkt und Voraussetzung einer Neu­verlegung

Ab welchem Zeitpunkt bzw. unter welchen Voraussetzungen der Mieter einen neuen Teppichboden verlangen kann, ist grundsätzlich Sache des Einzelfalls. Nach einer Rechtsansicht[6] ist alleine auf das Alter des Teppichbodens im konkreten Fall abzustellen. Dabei werden die Wertermittlungsrichtlinien[7] vom 1.3.2006 herangezogen. Danach beträgt die Lebensdauer von Textilbelägen im Durchschnitt zwischen 5 und 10 Jahren, sodass ein Teppichboden, der beispielsweise 11 Jahre alt ist, als "abgeschrieben" gilt. Damit kommt es auf den konkreten Erhaltungszustand nicht mehr an.

Andere Urteile setzen auf durchschnittliche Erfahrungswerte: Ein Teppichboden höchster Qualität soll 15 Jahre halten.[8] Nach Ansicht des LG Duisburg[9] beläuft sich die Lebensdauer eines Teppichbodens besserer Qualität auf bis zu 15 Jahre. Für Teppichböden mittlerer Qualität werden 10 Jahre angesetzt.[10]

Die regelmäßige Lebensdauer eines Teppichbodens

Ohne nähere Differenzierungen geht das LG Münster von einer regelmäßigen Lebensdauer eines Teppichbodens von 15 Jahren aus und weist (unzutreffend) auf die herrschende Rechtsansicht.[11] Ebenfalls eher allgemein siedelt das AG Oberndorf a. N. die Lebensdauer eines Teppichbodens zwischen 10 und 15 Jahren an.[12] Allenfalls 10 Jahre werden vom LG Duisburg für einen Teppichboden (insbesondere bei Hundehaltung) für angemessen erachtet.[13] In diese Richtung geht auch das AG Böblingen, wobei festgehalten wird, dass ein Teppichboden im 1. Jahr der Benutzung deutlich mehr an Wert verliert als im 10. Jahr, was ohne Zweifel bei durchschnittlicher Qualität zutreffend ist.[14]

Erhaltungszustand und Abnutzungsgrad entscheidend

Andere Gerichte setzen nicht nur auf das Alter und die durchschnittliche Lebensdauer eines Teppichbodens: Weder das eine noch das andere sei ausschlaggebend. Vielmehr kommt es danach auf den konkreten Erhaltungszustand und den Abnutzungsgrad im Einzelfall an.[15] Im entschiedenen Fall war ein Teppichboden 17 Jahre alt, wobei selbst nach dieser Nutzungsdauer noch ein Abzug "neu für alt"[16] in Höhe von 25 % durchgeführt wurde. Der Fall dürfte aber vereinzelt bleiben. Das Höchste, was an Lebensdauer für Teppichböden vertreten werden kann, sind 15 Jahre, wobei es sich um eine sehr gute Qualität handeln muss. Zu berücksichtigen ist auch, dass nach jeder Reinigung die Appretur (Gewebeveredelung) leidet und so Schmutz und Staub schneller in den Bodenbelag eindringen können.

[2] BGH, Urteil v. 8.10.2008, XII ZR 15/07, NZM 2009 S. 126 = ZMR 2009 S. 267 = DWW 2009 S. 23; OLG Düsseldorf, Urteil v. 28.6.1...

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