Stolperfalle Hausgeldklage / 1 Was ist vorgerichtlich zu beachten?

Geraten Wohnungseigentümer in Hausgeldrückstand, hat der Verwalter zunächst die innerhalb der Eigentümergemeinschaft geltende Rechtslage zu prüfen. Diese ist in aller erster Linie geprägt durch die Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse der Wohnungseigentümer. Hausgelder können dabei immer erst dann gerichtlich gegen einen Wohnungseigentümer geltend gemacht werden, wenn dieser sich in Verzug mit der Zahlung befindet. Er muss also trotz Fälligkeit nicht gezahlt haben. In aller Regel ergibt sich die Fälligkeit aus dem anspruchsbegründenden Beschluss selbst. So dies nicht der Fall ist, muss zunächst die Gemeinschaftsordnung auf Fälligkeitsregelungen überprüft werden. So weder etwas zur Fälligkeit beschlossen noch vereinbart ist, werden

• Beitragszahlungen auf den Wirtschaftsplan gemäß § 28 Abs. 2 WEG nach Abruf durch den Verwalter,
• Nachzahlungsansprüche auf die Jahresabrechnung gemäß § 271 BGB sofort, also nach Beschlussfassung,
• Beitragszahlungen auf beschlossene Sonderumlagen ebenfalls nach Abruf durch den Verwalter (BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 257/16)

zur Zahlung fällig.

Achtung

Keine Fälligkeit bei offenem Treuhandkonto

Führt der Verwalter das gemeinschaftliche Konto als offenes Treuhandkonto, können die Wohnungseigentümer die Zahlung mangels Fälligkeit der Forderung verweigern (LG Saarbrücken, Urteil v. 4.5.2018, 5 S 44/17).

Wichtig

Anwaltsbeauftragung bedarf eines Beschlusses

Ist der Verwalter im Fall von Hausgeldrückständen einzelner Wohnungseigentümer ermächtigt, die Zahlungsansprüche der Gemeinschaft außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen, umfasst dies nur die Berechtigung zur Anwaltsbeauftragung im gerichtlichen Verfahren. Die Beauftragung eines Rechtsanwalts im außergerichtlichen Verfahren bedarf eines Beschlusses der Wohnungseigentümer (AG Frankenthal, Urteil v. 9.11.2016, 3a C 234/16).