Störung des Hausfriedens

Zusammenfassung

Begriff

Der Hausfrieden ist die Einhaltung des Erfordernisses der gegenseitigen Rücksichtnahme, durch die das Zusammenleben mehrerer Personen in einem Haus überhaupt erst erträglich wird. Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme bedingt, dass sich jeder bei der Ausübung seiner mietvertraglichen Rechte so verhält, dass keiner der anderen Beteiligten mehr als unvermeidlich gestört wird.^[1] Dies hat dort seine Grenze, wo (an sich störende) Verhaltensweisen als sozialadäquat anzusehen sind und daher von einem generellen oder im Einzelfall erklärten Einverständnis auszugehen ist (z. B. unvermeidlichen Störungen aus Anlass einer im Voraus angekündigten großen Familienfeier).

Die nachhaltige Störung des Hausfriedens kann langfristig Einfluss auf die Mieterstruktur und damit auf die Wirtschaftlichkeit Ihres Mietobjekts haben. Deshalb kann eine Kündigung notwendig sein.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Bei einer Kündigung wegen Störung des Hausfriedens sind die §§ 543, 569 BGB einschlägig.

[1] § 241 Abs. 2 BGB.

1 Kündigungsrecht aus wichtigem Grund

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.^[1] Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Für Wohnraummietverhältnisse gilt ergänzend § 569 Abs. 2 BGB. Danach liegt ein wichtiger Grund i. S. v. § 543 Abs. 1 BGB vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, sodass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Hinweis

Belästigungen jeder Art

Ein Verstoß gegen mietvertragliche Verpflichtungen liegt zunächst vor bei Belästigungen jeder Art. Sie müssen aber erheblich sein. Dies ist z. B. der Fall bei Beleidigungen, Tätlichkeiten, falschen Anschuldigungen, fortgesetzter Streitsucht.

Begeht ein Mieter eine Straftat, so ist das an sich noch keine mietvertragliche Pflichtverletzung. Sie wird es aber dann, wenn sich die Straftat gegen Personen oder Eigentum des Vertragspartners richtet.

Die Störung des Hausfriedens hebt das Gesetz als besonderen Kündigungstatbestand hervor. Dieser ist gegeben bei fortgesetztem Lärmen, aber u. U. auch bei vertragswidriger Nutzung des Mietobjekts. Für die Beurteilung der Vertragswidrigkeit liegt das Schwergewicht in Stärke und Dauer der Störung. Bagatellangelegenheiten rechtfertigen keine fristlose Kündigung.

Neben den "klassischen" Fällen der Störung des Hausfriedens etwa durch strafrechtlich relevantes Verhalten (Körperverletzungen, Beleidigungen von Mitmietern, unberechtigte Stromentnahme), durch Beeinträchtigung des Hausanwesens (Verwahrlosung der Räume, Verursachung unangenehmer Gerüche, Hundekot im Gemeinschaftsgarten) oder unzumutbare Lärmbelästigungen gibt es eine Vielzahl von anderen Verhaltensweisen, die eine Störung des Hausfriedens darstellen. Häufige Polizeiaktionen mit gewaltsamem Öffnen der Wohnungstür aufgrund des Mieterverhaltens rechtfertigen ebenfalls eine Kündigung. Dies gilt auch für den Anbau und erst recht den Handel von bzw. mit Rauschgift. Lediglich der strafrechtlich nicht relevante Konsum, der den Bereich der eigenen Wohnung auch nicht überschreitet, wird toleriert werden müssen. Wird der Bereich der eigenen Wohnung durch die Auswirkungen von Cannabis- oder auch Zigarettenkonsum überschritten, kommt ein Verstoß gegen das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme und damit eine Störung des Hausfriedens in Betracht. Zum Beispiel wenn einfache und zumutbare Maßnahmen (etwa das Lüften über die Fenster) zur Vermeidung einer Beeinträchtigung der Mitmieter/Mitbewohner des Hauses unterlassen werden.^[2]

Keine Störung des Hausfriedens liegt vor bei Kinderlärm aufgrund sozialadäquaten Spielens und Verhaltens^[3].

[1] § 543 Abs. 1 BGB

[2] LG Düsseldorf, Urteil v. 28.9.2016, 23 S 18/15; LG Berlin, Urteil v. 10.8.2017, 65 S 362/16.

[3] BGH, NJW 2003, 1246; LG Halle NZM 2003, 309

2 Schuldhaftes Handeln erforderlich

Grundsätzlich muss der Störende schuldhaft gehandelt haben. Dabei hat jeder Vertragspartner für seine Erfüllungsgehilfen einzustehen.

Hinweis

Definition Erfüllungsgehilfe

Erfüllungsgehilfen des Mieters in dessen Verhältnis zum Vermieter sind Familienangehörige und Gäste sowie Personen, die fortlaufend Dienste oder Arbeitsleistungen in den Mieträumen erbringen.

Hierbei kann sich der Mieter nicht darauf berufen, dass er auf das Verhalten dieser Personen keinen Einfluss habe.^[1] Dies war bisher praktisch einhellige Meinung in Literatur und Rechtsprechung. Das KG Berlin hat zur ordentlichen Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten des Mieters) eine andere Ansicht ver...