Stimmrechtsverbote

Zusammenfassung

 

Begriff

Sinn und Zweck der Stimmrechtsverbote liegen in der besonderen Beziehung des betroffenen Eigentümers zum konkreten Beschlussgegenstand. Insbesondere der Wohnungseigentümer, der gleichzeitig Vertragspartner der Gemeinschaft bzw. der Prozessgegner ist, befindet sich in einer Doppelrolle. Diese bringt die Gefahr einer Interessenkollision dahin gehend mit sich, dass der betreffende Eigentümer sich bei der Beschlussfassung von seinen Sonderinteressen leiten lässt und die Interessen der Gemeinschaft weniger oder gar nicht berücksichtigt.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Das Stimmrechtsverbot ist allgemein in § 25 Abs. 5 WEG normiert. Das Stimmrechtsverbot des Wohnungseigentümer-Verwalters bei seiner Abberufung aus wichtigem Grund folgt hingegen aus dem in den §§ 712 Abs. 1, 737 BGB, §§ 117, 127, 140 HGB zum Ausdruck kommenden allgemeinen Rechtsgedanken, dass das Mitglied einer Personenvereinigung nicht beteiligt sein soll, wenn über Maßnahmen zu entscheiden ist, die die Gemeinschaft ihm gegenüber aus wichtigem Grund vornehmen will.

BGH, Urteil v. 13.1.2017, V ZR 138/16: Ein Wohnungseigentümer ist entsprechend § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei der Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit einer rechtsfähigen (Personen-)Gesellschaft jedenfalls dann nicht stimmberechtigt, wenn er an der Gesellschaft mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist.

LG Köln, Urteil v. 7.7.2016, 29 S 180/15: Der Verwalter kann nicht als Vertreter von Wohnungseigentümern über seine Abberufung abstimmen, wenn die Stimmrechtsvollmacht nicht weisungsgebunden ist.

BGH, Urteil v. 6.12.2013, V ZR 85/13: Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung sind.

BGH, Urteil v. 14.10.2011, V ZR 56/11: Von dem Stimmrechtsverbot des § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG werden nur Abstimmungen über Beschlussgegenstände erfasst, die verfahrensrechtliche Maßnahmen betreffen, worunter insbesondere Beschlüsse über die Einleitung des Rechtsstreits, die Art und Weise der Prozessführung und die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung fallen; dass eine Beschlussfassung Auswirkungen auf den Rechtsstreit in materiell-rechtlicher Hinsicht hat oder haben kann, genügt nicht.

KG Berlin, Beschluss v. 7.2.2005, 24 W 27/04: Sind private Sonderinteressen des Wohnungseigentümers betroffen, umfasst das Stimmrechtsverbot auch lediglich deklaratorische Rechtsgeschäfte.

OLG Karlsruhe, Beschluss v. 31.7.2007, 14 Wx 41/06; BGH, Beschluss v. 19.9.2002, V ZB 30/02: Der Wohnungseigentümer, der sich als Verwalter zur Wahl stellt, ist bei seiner Bestellung durch Beschluss stimmberechtigt.

BGH, Beschluss v. 19.9.2002, V ZB 30/02, ZMR 2002 S. 930: Der Wohnungseigentümer-Verwalter ist bei der Abstimmung über seine Abberufung aus wichtigem Grund nicht stimmberechtigt.

OLG München, Beschluss v. 15.9.2010, 32 Wx 16/10: Ist der Verwalter nicht gleichzeitig auch Wohnungseigentümer, kann er als Vertreter anderer Wohnungseigentümer auftreten und dabei deren Stimmrecht auch über seine eigene Abberufung wahrnehmen.

 

Die häufigsten Fallen

  1. Beschlussfähigkeit überprüfen

    Der Versammlungsleiter sollte im Lauf der Eigentümerversammlung stets die Beschlussfähigkeit der Versammlung bei den einzelnen Beschlussgegenständen überprüfen. Unterliegen nämlich einzelne Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung Stimmrechtsverboten, kann eine ursprünglich beschlussfähige Versammlung beschlussunfähig werden.

  2. Stimmrecht des Eigentümerverwalters

    Der Wohnungseigentümer, der gleichzeitig Verwalter ist, darf sowohl bei seiner Bestellung als auch bei der Beschlussfassung über den Verwaltervertrag mitstimmen. Gleiches gilt, wenn es um seine Abberufung und die Kündigung des Verwaltervertrags geht. Anders jedoch, wenn er aus wichtigem Grund abberufen und der Verwaltervertrag fristlos gekündigt werden soll. Dann hat der Eigentümerverwalter kein Stimmrecht und ebenso, wenn es um seine Entlastung geht.

  3. Umfangreiche Stimmrechtsverbote bei Entziehung des Wohnungseigentums

    Der betroffene Wohnungseigentümer ist zunächst bei der Beschlussfassung über die Entziehung des Wohnungseigentums vom Stimmrecht ausgeschlossen. Ist er schließlich rechtskräftig zur Eigentumsveräußerung verurteilt worden, ist er generell von der Mitwirkung bei Beschlussfassungen der Gemeinschaft ausgeschlossen.

1 Das Stimmrechtsverbot bei Vornahme eines Rechtsgeschäfts gemäß § 25 Abs. 5 1. Alternative WEG

1.1 Allgemeines

Bei den Stimmrechtsausschlüssen des § 25 Abs. 5 WEG spricht man an sich von starren Stimmrechtsbeschränkungen, welche auch dann gelten, wenn im konkreten Einzelfall eine Interessenkollision nicht gegeben ist. Dennoch gilt § 25 Abs. 5 1. Alternative WEG – also das Stimmrechtsverbot bezüglich eines Rechtsgeschäfts – nicht uneingeschränkt für alle Rechtsgeschäfte im Sinne des Gesetzes.

Von einem Rechtsgeschäft spricht man im Zivilrecht bei einem Tatbestand, der mindestens eine rechtsgeschäftliche Erklärung, verknüpft mit einem ...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.



Meistgelesene beiträge