Stimmrechte in der Eigentümerversammlung (WEMoG) / 8 Rechtsprechungsübersicht

Abberufung des Verwalters

• Ist der Verwalter nicht gleichzeitig auch Wohnungseigentümer, kann er als Vertreter anderer Wohnungseigentümer auftreten und dabei deren Stimmrecht auch über seine eigene Abberufung wahrnehmen.^[1]

Abstimmungsergebnis

• Soweit durch Gemeinschaftsordnung oder Eigentümerbeschluss nichts anderes geregelt ist, kann der Leiter einer Wohnungseigentümerversammlung das tatsächliche Ergebnis einer Abstimmung dadurch feststellen, dass er nach der Abstimmung über 2 von 3 – auf Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung gerichtete – Abstimmungsfragen die Zahl der noch nicht abgegebenen Stimmen als Ergebnis der dritten Abstimmungsfrage wertet.^[2]

Beirat als Nichteigentümer

• Dem Verwaltungsbeirat, der nicht Wohnungseigentümer ist, steht im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung nur ein begrenztes Teilnahmerecht zu, nämlich soweit sein spezifischer Aufgabenbereich im Hinblick auf Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung betroffen ist. Nimmt er über diesen Bereich an der Versammlung teil, sind die dann gefassten Beschlüsse wegen eines Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit anfechtbar.^[3]

  Achtung

  WEMoG

  Diese Entscheidung ist auf Grundlage der früheren Gesetzeslage ergangen. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist umstritten, ob die Bestellung eines Nichteigentümers zum Verwaltungsbeirat lediglich anfechtbar ist, wie dies nach alter Rechtslage überwiegend angenommen wurde, oder nunmehr nichtig ist. Die besseren Argumente und auch eine erste richterliche Entscheidung^[4] sprechen für die Nichtigkeit des Beschlusses. Sofern nicht eine Vereinbarung eine entsprechende Beschlusskompetenz einräumt, fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz, Nichteigentümer bzw. Dritte zum Beirat zu bestellen. Die Unwirksamkeit der Bestellung eines Nichteigentümers als Beirat führt dazu, dass der gesamte Beschluss mit diesem Makel infiziert wird.^[5]

  Konsequenterweise dürften dann aber vor Inkrafttreten des WEMoG gefasste Bestellungsbeschlüsse über die Wahl eines Nichteigentümers als Beirat ihre Wirkung verloren haben und der Beirat als Nichteigentümer dürfte weder weitere Tätigkeiten entfalten noch an Wohnungseigentümerversammlungen teilnehmen.

Bestellung des Verwalters

• Der Wohnungseigentümer, der sich als Verwalter zur Wahl stellt, ist bei seiner Bestellung durch Beschluss stimmberechtigt.^[6]

Eigentümer mehrerer Sondereigentumseinheiten

• Ein Wohnungseigentümer ist nach § 25 Abs. 5 WEG nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft. Dies gilt auch, wenn die Stimmkraft abweichend von § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem Objektprinzip geregelt ist. Gehören einem Wohnungseigentümer mehrere Objekte, so erstreckt sich das Stimmverbot auch dann auf sämtliche ihm zustehenden Stimmrechte, wenn sich das Rechtsgeschäft nur auf eine von mehreren Sondereigentumseinheiten bezieht.^[7]

Eigentümerwechsel

• Bei Geltung des Kopfstimmrechts entsteht ein neues Stimmrecht, wenn ein Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einer von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte juristische Person überträgt; die juristische Person ist von der Ausübung ihres Stimmrechts nicht allgemein ausgeschlossen.^[8]
• Hinsichtlich der Berechtigung zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung und des Stimmrechts ist allein auf die Umschreibung des Zweiterwerbers im Grundbuch abzustellen, um Rechtsklarheit auch für den Verwalter und die Miteigentümer herzustellen.^[9]

Gemeinschaftsordnung, unwirksame Regelung

• Eine Bestimmung der Gemeinschaftsordnung ist gesetzeswidrig, wenn hierdurch das Stimmrecht eines nach der materiellen Rechtslage im Zeitpunkt der Ladung möglicherweise stimmberechtigten Eigentümers entgegen § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG beschränkt wird.^[10]

Majorisierung

• Grundsätzlich steht es einem Mehrheitseigentümer frei, ob und in welcher Weise er von seinem Stimmrecht Gebrauch macht. Ein Missbrauch des Stimmrechts liegt nicht schon dann vor, wenn der Mehrheitseigentümer mit seinen Stimmen einen Beschluss gegen die Stimmen aller anderen Eigentümer durchsetzt. Es müssen vielmehr weitere Umstände hinzutreten, um die Ausübung des Stimmrechts als missbräuchlich ansehen zu können.^[11]
• Ein Stimmrechtsausschluss wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens kommt nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen in Betracht. Es reicht nicht aus, dass der mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, oder dass ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Stimmgewichts Beschlussfassungen blockiert, obwohl es ein Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung wäre, einen positiven Beschluss zu fassen.^[12]
• Allein der Umstand, dass ein Wohnungseigentümer die ihm zustehende Stimmenmehrheit nutzt, um die Bestellung eines bestimmten Verwalters zu erreichen, stellt allein noch keinen Stimmrechtsmissbrauch dar. Eine Majorisierung ist erst dann rechtsmissbräuchlich, wenn durch die Ausübung des Mehrheitsrechts gegen die Grundsätze...