Zusammenfassung

 
Überblick

Zum Verkauf stehende Immobilien aus in Abwicklung befindlichen Immobilien-Sondervermögen stellen attraktive Investitionsmöglichkeiten für Investoren dar. Potentielle Erwerber müssen jedoch steuerliche Besonderheiten beim Kauf solcher Immobilien berücksichtigen. Der nachfolgende Beitrag hebt die Unterschiede zu gewöhnlichen steuerlichen Sorgfaltsprüfungen bei Immobilientransaktionen hervor und gibt Empfehlungen zur Absicherung identifizierter Risiken.

I. Einleitung

Im Rahmen der weltweiten Finanzkrise musste eine Vielzahl deutscher offener Immobilien-Sondervermögen in der Form von Publikums-Sondervermögen (herkömmlich als "offene Immobilienfonds" oder "Publikumsfonds" bezeichnet) die Rücknahme von Anteilsscheinen aussetzen und später sogar ihre Abwicklung und Liquidation einleiten. Grund hierfür war eine zu hohe Anzahl von Rückgabeersuchen verunsicherter Investoren. Als Folge hiervon befinden sich derzeit Objekte mit einem Marktwert von rund 10 Mrd. Euro in abzuwickelnden Immobilien-Sondervermögen. Die Immobilien-Portfolien dieser Sondervermögen stellen interessante Investitionsmöglichkeiten für Investoren dar. Schließlich kann durch eine einzelne Transaktion oft ein deutschland-, europa- oder sogar weltweit gestreutes Portfolio erworben werden. Der Erwerb solcher Portfolien von abzuwickelnden Immobilien-Sondervermögen ist insbesondere für Investoren aus Übersee eine attraktive Alternative zu Einzelinvestments.

Der Erwerb von Immobilien-Sondervermögen in Abwicklung stellt jedoch eine Herausforderung für den Erwerber dar, da die besondere steuerliche Behandlung von Immobilien-Sondervermögen im deutschen und ausländischen Steuerrecht zu berücksichtigen ist. Darüber hinaus bestehen für den Erwerber von Immobilien aus abwickelnden Sondervermögen nur begrenzte Möglichkeiten, steuerliche Risiken abzusichern.

Der nachfolgende Beitrag gibt einen Überblick über den Hintergrund und den Ablauf der Abwicklung von Immobilien-Sondervermögen. Darüber hinaus werden die Besteuerung von Immobilien-Sondervermögen im deutschen Recht und deren Sonderstellung im internationalen Kontext dargestellt. Der Fokus liegt auf den steuerlichen Herausforderungen, die sich bei einem Erwerb von Immobilien aus einem offenen Immobilien-Sondervermögen ergeben. Insbesondere werden die Unterschiede aufgezeigt, die im Vergleich zu gewöhnlichen steuerlichen Sorgfaltsprüfungen bei Immobilientransaktionen bestehen. Abschließend erfolgt eine Empfehlung zur Absicherung steuerrechtlicher Risiken im Falle des Erwerbs von in Abwicklung befindlichen Immobilien-Sondervermögen.

II. Begriffsbestimmung und Hintergrund der Abwicklung von Immobilienfonds

Einleitend ist der Begriff des "offenen Immobilienfonds" zu bestimmen. Darunter sind Sondervermögen[1] zu verstehen, die das bei ihnen investierte Geld in Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte i. S. d. § 231 des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) anlegen.[2] Diese Sondervermögen werden von einer Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) in der Form von Treuhandvermögen aufgelegt und im eigenen Namen für Rechnung der Anleger verwaltet (sog. Treuhandlösung). Nach den aufsichtsrechtlichen Bestimmungen ist die KVG entweder die zivilrechtliche Eigentümerin der Immobilien oder Gesellschafterin von Gesellschaften, die wiederum Immobilien halten (sog. Immobilien-Gesellschaften nach §§ 234, 235 KAGB).[3] Dagegen sind die Anleger die wirtschaftlich Berechtigten des Fondsvermögens.

Für den Zeitraum seit der Auflegung des ersten deutschen Immobilienfonds im Mai 1959[4] bis in die 2000er Jahre waren offene Immobilienfonds stets in der Lage, ihren rücknahmewilligen Anlegern den auf sie entfallenden Anteil des Sondervermögens auszuzahlen.[5] Obwohl offene Immobilienfonds langfristig in Immobilien investieren, versprechen sie ihren Anlegern, über die angelegten Mittel kurzfristig wieder verfügen zu können.[6] Diese Fristeninkongruenz führte gerade in der Finanzkrise zur Beeinträchtigung der Stabilität von offenen Immobilienfonds.

Als Folge der weltweiten Finanzkrise konnten einige Immobilien-Publikumsfonds die Rücknahmebegehren ihrer Anleger, trotz Aussetzung der Rücknahme von Anteilsscheinen, nicht erfüllen bzw. es hätte kurz nach der Öffnung die erneute Schließung gedroht, wenn – was erwartet wurde – die Anleger trotz der verbesserten Liquiditätslage in Scharen ihre Anteilsscheine zurückgegeben hätten. Die betreffenden Immobilien-Sondervermögen haben daher nach Ablauf der Frist für die vorübergehende Aussetzung der Anteilsscheinrücknahme[7] den Verwaltungsvertrag für das Sondervermögen gekündigt und somit den Fonds bis zur Liquidation "geschlossen".[8] Die Kündigung des Verwaltungsvertrags und die Bestimmung der Länge der Kündigungsfrist[9] wurde in der Praxis mit der BaFin abgestimmt. Ziel ist es, in der Abwicklungsphase vor Ablauf der Kündigungsfrist und Übertragung des Sondervermögens auf die Verwahrstelle die Immobilien zu veräußern und die hieraus erzielten Erlöse an die Anleger auszukehren. Sollte dies nicht gelingen, geht das Sondervermögen kraft Gesetzes auf die Verwahrstelle über. Diese Übertragung der I...

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