Staffelmiete - Vereinbarung, Höhe und Rechtsfolgen

Zusammenfassung

 

Überblick

Unter einer Staffelmiete versteht man eine Vereinbarung, nach der spätere Mietsteigerungen bereits beim Vertragsschluss im Voraus festgelegt werden. Eine Staffelmiete kann sowohl bei der Wohnraummiete als auch bei der Geschäftsraummiete vereinbart werden.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Bei Wohnraum gilt § 557a BGB. Die Vereinbarung bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform. Bei Geschäftsraum besteht Gestaltungsfreiheit.

 

Die häufigsten Fallen

  • Die zu beachtende Schriftform ist nicht gewahrt.

    Dieser Fehler tritt insbesondere dann auf, wenn im Kopf des Mietvertrags ein Ehepaar als Mieter aufgeführt ist und der Vertrag nur vom einem der Eheleute unterzeichnet wird. Eine solche Staffelmietvereinbarung entspricht nicht der gesetzlichen Schriftform. Die Vereinbarung ist unwirksam.

  • Die Zeiträume zwischen den einzelnen Mietsteigerungen sind kürzer als 1 Jahr.

    Häufig ist die Laufzeit der ersten Staffel geringer als ein Jahr, wenn der Mietvertrag während des Jahres begründet wird. Ist beispielsweise eine Wohnung am 1.2.2011 vermietet worden und vereinbart, dass die Grundmiete 500 EUR beträgt und dass sich die Miete am 1.1. eines jeden Jahres um 20 EUR erhöht, so beträgt die Laufzeit der ersten Staffel nur 11 Monate. Eine solche Vereinbarung ist insgesamt unwirksam.

  • Die Dauer des Kündigungsausschlusses ist fehlerhaft berechnet.

    Diesen Fehler findet man häufig, wenn der Vertragsschluss und der Mietbeginn auseinanderfallen. Beispiel: Der Mietvertrag wird am 5.2.2011 abgeschlossen und vereinbart, dass die Mietzeit am 1.4.2011 beginnt. Die Kündigung kann dann höchstens bis zum 4.2.2015 ausgeschlossen werden. Dies ergibt sich aus dem Gesetz, wonach die Kündigung für die Dauer von maximal 4 Jahren ausgeschlossen werden kann. Wird die Dauer des Kündigungsausschlusses ab Mietbeginn berechnet und als Termin für die frühest mögliche Kündigung der 31.3.2015 festgelegt, so ist – falls der Kündigungsausschluss formularmäßig vereinbart wird – die gesamte Ausschlussvereinbarung unwirksam.

1 In welcher Form und wie lange kann eine Staffelmiete vereinbart werden?

Die Vereinbarung einer Staffelmiete muss schriftlich erfolgen. Nach dem bis 1.9.2001 geltenden Recht durfte die Staffelmiete nur einen Zeitraum von maximal 10 Jahren umfassen. Diese Beschränkung wurde mit Wirkung zum 1.9.2001 aufgehoben. Für Mietverträge, die vor dem 1.9.2001 geschlossen worden sind, gilt das frühere Recht fort.

2 Die richtige Ausweisung der Erhöhung

Die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung ist in einem Geldbetrag auszuweisen. Erforderlich ist, dass entweder die jeweils geschuldete Miete oder der Erhöhungsbetrag in Euro ausgewiesen wird. Die prozentuale Angabe der Mieterhöhung genügt nicht.

3 Die Zeiträume der Mietsteigerungen – Jahresfrist beachten

Zwischen den einzelnen Mietsteigerungen muss ein Zeitraum von mindestens einem Jahr liegen.

 

Hinweis

Unwirksame Staffelmietvereinbarung

Die Vereinbarung kürzerer Zeiträume führt zur Unwirksamkeit der gesamten Staffelmietvereinbarung. Die Annahme einer teilweisen Unwirksamkeit etwa dergestalt, dass an die Stelle des verfrühten Erhöhungszeitpunkts der gesetzlich zulässige oder ein anderer vertraglich vereinbarter Zeitpunkt tritt, ist nicht möglich, weil hierdurch das gesamte von den Parteien gewollte Preisgefüge verändert wird.

Die Vereinbarung längerer Zeiträume ist ohne Weiteres möglich. Denkbar ist auch, dass die Parteien Zeiträume von unterschiedlicher Länge vereinbaren. Auch in diesem Fall muss aber die Mindestfrist zwischen den Erhöhungen ein Jahr betragen.

Im Übrigen ist es nicht zwingend erforderlich, dass der Erhöhungszeitpunkt kalendermäßig bestimmt wird; es reicht aus, wenn er ermittelt werden kann (z. B.: die Miete beträgt im 1. Mietjahr 500 EUR; im 2. Mietjahr 520 EUR usw.).

Eine Vereinbarung, dass nach dem Wegfall der Preisbindung eine bestimmte "Vertragsmiete" geschuldet sein soll, kann dagegen mangels eindeutiger, für den Mieter ohne Weiteres nachvollziehbarer Zeitbestimmung nicht als wirksame Staffelmietvereinbarung angesehen werden.

4 Verbindung der Staffelmietvereinbarung mit Regelungen über die Mietzeit

Die Staffelmietvereinbarung kann mit den verschiedenartigsten Regelungen über die Mietzeit verbunden werden.

4.1 Der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit

Ist vereinbart, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen wird, so kann der Mieter unabhängig von der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung kündigen; Gleiches gilt für den Vermieter, sofern dieser Kündigungsgründe hat.

4.2 Der Abschluss eines Zeitmietvertrags

Wird das Mietverhältnis befristet – was allerdings nur in den Fällen des § 575 BGB möglich ist – so ist es nicht erforderlich, dass die Befristung des Vertrags mit der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung übereinstimmt. Jedoch bestimmt das Gesetz ausdrücklich, dass eine vertragliche Beschränkung des Kündigungsrechts insoweit unwirksam ist, als sie sich auf einen Zeitraum von mehr als 4 Jahren seit dem Beginn des Mietverhältnisses erstreckt.

 

Hinweis

Berechnung der Vier-Jahres-Frist

Für die Berechnung der Vier-Jahres-Frist kommt es weder auf den Beginn des Mietverhältnisses, noch auf die erste Mieterhöhung, sondern auf den Zeitpunkt an, zu dem die Staffelmiete vereinbart worden ist.

Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag nicht am Monatsersten, sondern während eines Monats abgeschlossen wird.

Was ...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge