Sortimentsbindung bei ausgeschlossenem Konkurrenzschutz im Mietvertrag über ein Ladenlokal in einem Einkaufszentrum
  

Begriff

BGB §§ 307, 535

Der formularmäßige Ausschluss von Konkurrenzschutz-, Sortiments- und Branchenschutz in einem Einkaufszentrum stellt trotz Betriebspflicht und Sortimentsbindung keine unangemessene Benachteiligung i. S. v. § 307 Abs. 1 BGB dar (im Anschluss an OLG Naumburg, NZM 2008 S. 772; a. A. OLG Schleswig, NZM 2000 S. 1008).

(Leitsatz des Gerichts)

Das Problem

In einem Formularmietvertrag über Ladenflächen in einem Einkaufszentrum ist als Vertragszweck der "Betrieb eines hochwertigen Fastfood Restaurants der Marke ..., welche im wesentlichen Kartoffelspeisen (Kartoffelpufferspezialitäten u. a.) auf hohem Niveau verkauft", vereinbart. Dem Mieter obliegt eine Betriebs- und Offenhaltungspflicht. Ansprüche des Mieters auf Konkurrenzschutz sind vertraglich ausgeschlossen.

Der Mieter erachtet den Ausschluss von Konkurrenzschutz für unwirksam. Er sieht in der Verwendung einer Ausschlussklausel eine Pflichtverletzung des Vermieters; aus diesem Grund hat er das Mietverhältnis fristlos nach § 543 Abs. 1 BGB gekündigt. Der Vermieter klagt auf Feststellung, dass der Mietvertrag fortbesteht.

Die Entscheidung

  1. Das Gericht gibt der Feststellungsklage statt. Nach allgemeiner Ansicht ist eine formularvertraglich vereinbarte Betriebspflicht in einem Mietvertrag über ein Ladenlokal wirksam. Ebenso kann dem Mieter eine Sortimentsbindung auferlegt werden.

    In der Rechtsprechung wird allerdings teilweise die Ansicht vertreten, dass eine Klausel über eine Sortimentsbindung unwirksam ist, wenn dem Mieter zugleich Konkurrenzschutz versagt wird (OLG Schleswig, NZM 2000 S. 1008). Nach herrschender Meinung ist eine solche Vertragsgestaltung dagegen wirksam (OLG Hamburg, Urteil v. 3.4.2002, 4 U 236/01; OLG Rostock, NZM 2004 S. 460; KG Berlin, NZM 2005 S. 620; OLG Naumburg, NZM 2008 S. 772). Durch die Sortimentsbindung werde ein wirtschaftlich sinnvoller "Branchen-Mix" hergestellt und aufrechterhalten. Durch den Ausschluss von Konkurrenzschutz sollen Streitigkeiten über Überschneidungen in den jeweiligen Sortimenten vermieden werden. Eine Knebelung des einzelnen Mieters aufgrund eines Summierungseffekts sei damit nicht verbunden. Dieser Ansicht hat sich das Gericht angeschlossen.

  2. Da die Frage der Wirksamkeit von kombinierten Klauseln zum Ausschluss von Konkurrenz-, Sortiments- und Branchenschutz bei gleichzeitiger Auferlegung einer Betriebspflicht und Sortimentsbindung in der obergerichtlichen Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt wird, hat das Gericht die Revision zugelassen (Az. beim BGH: XI ZR 51/19).

KG Berlin, Urteil v. 11.4.2019, 8 U 147/17

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