Die Maßnahmen der laufenden Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung, werden in aller Regel aus den laufenden Hausgeldern gemäß Wirtschaftsplan finanziert und in einer entsprechenden Kostenposition berücksichtigt. Grundsätzlich ist bei Erhaltungs- bzw. Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu beachten, dass lediglich die Beschlussfassung über die entsprechende Maßnahme noch keinen entsprechenden Sonderumlagebeschluss beinhaltet. Über die Sonderumlage muss stets ausdrücklich beschlossen werden.[1]

Maßnahmen der laufenden Erhaltung sind solche, die keines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedürfen, der Verwalter ist vielmehr zu ihrer Durchführung aus dem Bestellungsverhältnis verpflichtet. Die Bestimmung des § 9b Abs. 1 WEG verleiht ihm insoweit die Vertretungsmacht der Gemeinschaft im Außenverhältnis.

Größere Erhaltungsmaßnahmen bedürfen nicht nur der Beschlussfassung, sondern darüber hinaus auch einer Finanzierung außerhalb der laufenden Hausgelder. Auch wenn die Erhaltungsrücklage insoweit ausreichende Mittel aufweisen würde, besteht kein Zwang, größere Erhaltungsmaßnahmen aus der Rücklage finanzieren zu müssen. Die Wohnungseigentümer haben vielmehr einen weiten Ermessensspielraum und können auch bei gut ausgestatteter Rücklage eine Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen durch Sonderumlage beschließen.[2] Allerdings entspricht es im Fall unvorhergesehener größerer Erhaltungsaufwendungen und nur geringer Rücklage allein ordnungsmäßiger Verwaltung, eine Sonderumlage zu beschließen.[3]

Freilich kommt unter bestimmten Voraussetzungen auch eine langfristige Darlehensaufnahme durch die Gemeinschaft infrage.[4]

Änderung der Sanierungsmaßnahme

Haben die Wohnungseigentümer zur Finanzierung umfangreicher Sanierungsarbeiten die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, wird dieser Beschluss nicht dadurch außer Kraft gesetzt, dass die Wohnungseigentümer später einen Beschluss über die bloße Änderung der Ausführungsart hinsichtlich einzelner Sanierungsmaßnahmen fassen.[5]

 

Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage wegen einer Erhaltungsmaßnahme

TOP XX: Finanzierung der Fassadensanierung durch Sonderumlage

Die Außenfassade der Wohnanlage ist in weiten Bereichen schadhaft und durchfeuchtet. Darüber hinaus ist im Bereich der Außenfassade keine Wärmedämmung vorhanden. Der Verwalter hat mit der Einladung zu dieser Wohnungseigentümerversammlung den Wohnungseigentümern 3 Angebote von Fachunternehmen hinsichtlich entsprechender Erhaltungsmaßnahmen übersandt.

Aufgrund entsprechender Vorbesprechung mit dem Verwaltungsbeirat im Vorfeld der Versammlung schlägt die Verwaltung in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsbeirat vor, das Angebot der Firma ______ anzunehmen und diese entsprechend mit den Erhaltungsmaßnahmen zu beauftragen.

Die Wohnungseigentümer beschließen die Sanierung der Außenfassade der Wohnungseigentumsanlage unter erstmaliger Aufbringung einer Wärmedämmung. Der Verwalter wird beauftragt und bevollmächtigt, auf der Grundlage des vorliegenden Angebots vom _____ einen Vertrag mit der Firma ______ namens und im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft abzuschließen. Aus diesem Angebot sind die konkret in Umsetzung der beschlossenen Maßnahme erforderlichen Arbeiten ersichtlich, weshalb es zum Bestandteil dieses Beschlusses erklärt und als Anlage zur Beschluss-Sammlung genommen wird. Die Maßnahme wird im Zeitraum zwischen dem _____ und dem _____ durchgeführt.

Die Finanzierung der Gesamtkosten in Höhe von ________ EUR erfolgt durch Erhebung einer Sonderumlage. Auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallen insoweit folgende Beiträge:

  1. Wohnung Nr. 1 (24/1.000 MEA): ____ EUR
  2. Wohnung Nr. 2 (36/1.000 MEA): ____ EUR
  3. (...)

Alternative: Die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beiträge werden nach Miteigentumsanteilen verteilt und sind im Einzelnen in einer entsprechenden Anlage aufgelistet, die Bestandteil dieses Beschlusses ist.

Die Beiträge sind bis zum ______ dem gemeinschaftlichen Girokonto anzuweisen. Wohnungseigentümer, die ein Lastschriftmandat erteilt haben, sorgen bitte zum Zeitpunkt der Fälligkeit für eine ausreichende Kontendeckung.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

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