Sondernutzungsrechte begründen

Zusammenfassung

 
Begriff

Sondernutzungsrechte verleihen den entsprechend begünstigten Wohnungseigentümern das alleinige Gebrauchs- und Nutzungsrecht der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden (Teil-)Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums. Die übrigen Wohnungseigentümer sind von Gebrauch und Nutzung der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden (Teil-)Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen. Die Begründung von Sondernutzungsrechten kann nicht durch Beschluss der Wohnungseigentümer erfolgen. Mit Blick auf den Nutzungsentzug der übrigen Wohnungseigentümer bedarf es zwingend einer Vereinbarung, soweit keine spezifische Öffnungsklausel existiert. Bei Begründung eines Sondernutzungsrechts zugunsten einzelner Wohnungseigentümer ist stets auch an eine entsprechende Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtung – zumindest entsprechende Kostentragungsverpflichtung – zu denken.

1 Prozessablauf

2 Grundsätze

2.1 Wesen

Nach der Bestimmung des § 15 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss regeln, wenn keine entsprechende Vereinbarung entgegensteht. Man könnte nun der Auffassung sein, bei der Begründung von Sondernutzungsrechten handele es sich um eine derartige Gebrauchsregelung. Dem ist aber nicht so. Wesen des Sondernutzungsrechts ist nämlich zweierlei:

  1. Das ausschließliche Recht zur Nutzung des Teilbereichs des Gemeinschaftseigentums und
  2. der Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer von der Nutzung dieses Teilbereichs.

Ersteres wird als "positive" Komponente des Sondernutzungsrechts bezeichnet, zweiteres als dessen "negative" Komponente. Eine Beschlussfassung scheidet gerade angesichts der "negativen" Komponente des Sondernutzungsrechts aus.

Durch Beschlussfassung auf Grundlage von § 15 Abs. 2 WEG kann nämlich der gemeinschaftliche Gebrauch des Gemeinschaftseigentums lediglich konkretisiert werden. Regelungen die darüber hinaus gehen, sind von dieser Beschlusskompetenz also nicht mehr umfasst.[1]

Für die Begründung von Sondernutzungsrechten bedarf es stets einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Werden also Sondernutzungsrechte nicht bereits in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung seitens des teilenden Eigentümers begründet, können sie nachträglich nicht mehr durch Beschluss begründet werden.[2]

[1] AG Würzburg, Urteil v. 16.12.2014, 30 C 1598/14 WEG.
[2] BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 191/15; BGH, Beschluss v. 20.9.2000, V ZB 58/99. Zur möglichen Ausnahme einer entsprechenden Beschlussfassung auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel siehe unten Ziff. 3.3.

2.2 Gegenstand potenzieller Sondernutzungsrechte

Gegenstand von Sondernutzungsrechten können sämtliche Bereiche des Gemeinschaftseigentums sein:

  • Freiflächen – insbesondere Außen-Kfz-Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen (bei Einfamilienhäusern ist es möglich, jeweils die gesamte dem Haus zugewiesene Gartenfläche zu unterwerfen;[1]
  • Räume – insbesondere Dachböden, Keller, Garagen;
  • Gebäudebestandteile – insbesondere Obergeschosstreppenhaus zugunsten des Obergeschosseigentümers, Fassadenfläche für Werbezwecke

Sondernutzungsrechte können nur in Bezug auf das gemeinschaftliche Grundstück begründet werden und nicht etwa Nachbargrundstücke betreffen.

 

Praxisrelevante Ausnahme: Grunddienstbarkeit

Ist das Nachbargrundstück allerdings mit einer Grunddienstbarkeit zugunsten der Eigentümergemeinschaft belastet, so können für die im Bereich der Grunddienstbarkeit unterliegenden Nachbargrundstücksflächen Sondernutzungsrechte begründet werden, etwa zur Nutzung als Kfz-Stellplätze.

Sondernutzungsrechte können hingegen nicht am Sondereigentum begründet werden.

 
Praxis-Beispiel

Doppelstockgarage

Eine Doppelstockgarage (sog. Duplex-Parker) steht im Bruchteils-Sondereigentum zweier Wohnungseigentümer. Sondernutzungsrechte können nun zugunsten dieser beiden Wohnungseigentümer nicht etwa dergestalt begründet werden, dass der eine die obere Parkfläche ausschließlich nutzen darf und der andere die untere. Selbstverständlich können die beiden Wohnungseigentümer unter sich die Nutzung festlegen. Zulässig soll aber auch eine Zuweisung der Stellplätze mittels Gebrauchsregelung durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer gemäß § 15 Abs. 1 WEG sein.[2] Faktisch erforderlich wäre dann also eine Vereinbarung, die nur nicht als Sondernutzungsrecht bezeichnet werden darf.

Kein Eingriff in den Kernbereich

Die Begründung eines Sondernutzungsrechts ist nicht möglich, wenn hierdurch in den Kernbereich des Wohnungseigentums eines anderen Wohnungseigentümers eingegriffen wird.

 
Praxis-Beispiel

Sondernutzungsrecht am Treppenhaus

Im Dachgeschoss der Wohnanlage liegt das Luxus-Penthouse sowie ein Ein-Zimmer-Appartement. Zugunsten des Penthouse-Eigentümers soll ein Sondernutzungsrecht im Bereich des gesamten Treppenhauses des Dachgeschosses begründet werden, also auch im Bereich des Zugangs zu dem Appartement.

Die Begründung eines Sondernutzungsrechts im Bereich des Zugangs zu einer Wohnungseigentumseinheit ist nicht möglich, da sie gegen den Kernbereich des Sondereigentums verstößt.[3] Die Begründung eines Sonde...

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