Sondernutzungsrecht: Belastung / 4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Die Grunddienstbarkeit ist nach Ansicht des BGH wirksam bestellt worden. Zwar könne ein Sondernutzungsrecht nicht selbstständig mit einer Dienstbarkeit belastet werden. Dies folge daraus, dass das eingetragene Sondernutzungsrecht weder ein dingliches noch ein grundstücksgleiches Recht, sondern ein schuldrechtliches Gebrauchsrecht sei. Werde aber ein Sondereigentum belastet, dem ein Sondernutzungsrecht zugeordnet sei, berechtige die Belastung auch zur Ausübung des Sondernutzungsrechts.

Hinweis

1. Ein Sondernutzungsrecht ist nicht selbstständig belastbar. Eine Dienstbarkeit an einem Wohnungseigentum kann auch nicht mit dem Inhalt eingetragen werden, dass Ausübungsbereich die dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen und Räume sind. Belastungsgegenstand einer Dienstbarkeit kann ferner nicht das ganze Wohnungseigentum mit "der Maßgabe" sein, dass Inhalt des Rechts die dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen und Räume ist. Wie ist es aber, wenn das Wohnungs- und/oder Teileigentum Belastungsgegenstand ist und diesem ein Sondernutzungsrecht zugeordnet ist? In diesem Fall, meint der BGH mit dieser Entscheidung, spreche nichts gegen die Belastung.
2. Die Befugnis eines Wohnungseigentümers zur Belastung seines Wohnungseigentums reicht so weit, wie er zu der Nutzung (§ 1018 Fall 1 BGB), Vornahme einer Handlung (§ 1018 Fall 2 BGB) oder Rechtsausübung (§ 1018 Fall 3 BGB) allein befugt ist. Danach kann der Wohnungseigentümer sich etwa dinglich verpflichten, ein bestimmtes Fenster seiner Wohnung nicht zu öffnen, weil er an den in seiner Wohnung befindlichen Gebäudeteilen ein alleiniges Nutzungsrecht hat. Betrifft das mit einer Dienstbarkeit gesicherte Benutzungsrecht allein die im Sondereigentum stehenden Räumlichkeiten, darf der Dienstbarkeitsberechtigte auch das gemeinschaftliche Eigentum mitbenutzen.
3. Das Recht zur Mitbenutzung des dienenden Grundstücks umfasst grundsätzlich die übliche Benutzung und deckt alle mit dem Wohnen und/oder der Benutzung von Geschäftsräumen typischerweise verbundenen Arten der Nutzung. Demgegenüber ist dem Sondereigentümer eine Belastung seines Sondereigentums mit einer Dienstbarkeit, deren Ausübungsbereich ausschließlich das der gemeinschaftlichen Nutzung unterliegende gemeinschaftliche Eigentum betrifft, nicht gestattet. Deshalb muss ein in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteiltes Grundstück als Ganzes belastet werden, wenn das Recht seiner Natur nach nur an dem Grundstück, nicht aber an dem einzelnen Wohnungs- oder Teileigentum bestehen kann.

Wiederholung und Vertiefung: Schutz des Sondernutzungsrechts

§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist entsprechend bei einer Beeinträchtigung des Sondernutzungsrechts heranzuziehen. Die Herausgabe von Sondernutzungsflächen kann nach § 985 BGB verlangt werden, die Nutzungsunterlassung nach § 1004 Abs. 1 BGB. Für Änderung, Aufhebung oder Übertragung des Sondernutzungsrechts ist – weil es sich um eine Änderung des Inhalts des belasteten Sondereigentums handelt – die Zustimmung eines Dienstbarkeitsberechtigten gem. §§ 876, § 877 BGB erforderlich. Können die übrigen Wohnungseigentümer ausnahmsweise gem. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG eine Änderung oder Aufhebung des Sondernutzungsrechts verlangen, ist auch der Dienstbarkeitsberechtigte zur Zustimmung verpflichtet. Der Dienstbarkeitsberechtigte kann gegenüber den anderen Wohnungseigentümern durch die Dienstbarkeit keine weitergehenden Befugnisse als der Eigentümer erlangen. Überschreitet der Dienstbarkeitsberechtigte die Grenzen seines Rechts, stehen den Wohnungseigentümern Ansprüche aus § 1004 BGB zu.

Ausblick WEG-Reform

Das WEMoG wird an der Rechtslage nichts Wesentliches ändern, aber Details:

• Die Klage auf Änderung einer Vereinbarung findet sich künftig in § 10 Abs. 2 WEG.
• Das Recht, Unterlassung einer Störung des gemeinschaftlichen Eigentums zu verlangen, steht künftig nach § 9a Abs. 2 WEG (Sachenrecht) und § 14 Abs. 1 WEG (Schuldrecht) nur der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. Ein Wohnungseigentümer kann sich nur gegen die Störung seines Sondereigentums wenden. Der Anspruch gegen die anderen Wohnungseigentümer folgt aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG und/oder § 1004 Abs. 1 BGB, gegen Drittnutzer, beispielsweise einen Mieter, aus § 1004 Abs. 1 BGB. Dazu noch näher bei BGH, Urteil v. 24.1.2020, V ZR 295/16.
• Es soll nach § 3 Abs. 2 WEG möglich sein, das Sondereigentum auch auf eine Fläche des Grundstücks zu erstrecken, die außerhalb des Gebäudes liegt, wenn die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Dies soll es u. a. ermöglichen, an Stellplätzen, Terrassen und an Gartenflächen, wie im Fall, Sondereigentum zuzuordnen.